未公開土地・物件とは
未公開土地・物件とは、SUUMOなどの不動産ポータルサイトに載っておらず、売却依頼を受けた不動産会社のみが知っている物件のことです。
物件は宅地建物取引法という法律で、5日または7日以内にレインズに登録することが義務づけられています。
レインズに登録されるまでの期間に未公開物件となるのです。
非公開土地・物件との違い
未公開土地・物件と非公開土地・物件はどう違うのでしょうか。
非公開物件は不動産会社のみが閲覧できるレインズに掲載される一方で、インターネットには掲載できない物件のことをいいます。
顧客はレインズを閲覧できないので、実質的には未公開物件と同じになります。
未公開土地・物件の探し方7選
未公開土地・物件は不動産ポータルサイトに掲載されないので、別の方法で探す必要があります。
不動産ポータルサイト以外で未公開土地・物件を探す方法としては、以下の7つが挙げられます。
1.物件情報サービスを利用する
「物件情報サービス」を利用すると、未公開物件に出会えるチャンスが広がります。
例えば、タウンライフ不動産売買の物件情報サービスを利用すると、希望にマッチした物件情報を提案されます。
未公開物件の提案もある旨が公式サイトに掲載されているので、利用してみるとよいでしょう。
2.地場の不動産会社に相談する
地域に密着した営業を行っている地場の不動産会社に相談するのも有効な方法です。
地場の不動産会社は、その地域でしか得られない情報を持っている可能性が高く、未公開物件を紹介してくれることが期待できます。
3.複数の不動産会社に希望を伝える
不動産会社は必ずしも1社との交渉に絞る必要はありません。
先に紹介したように、レインズに登録する前の物件が各不動産会社に待機している可能性があります。
複数の不動産会社に未公開物件を探している旨を伝えれば、掘り出し物に出会える可能性が広がります。
4.売却実績が豊富な不動産会社に相談する
未公開物件はすなわち売却を依頼された物件なので、売却実績が豊富な不動産会社ほど未公開物件を持っている可能性が高いです。
公式サイトで売却実績などを確認するとよいでしょう。
5.買う意欲があることを担当者に伝える
不動産会社は、この顧客は買う意欲が高いと判断すれば、優良な未公開物件を紹介してくれることが期待できます。
買うつもりで探しているという意思を営業担当者に伝えることで、不動産会社側も一層熱心に未公開物件を勧めてくれるでしょう。
6.個人売買サイト
不動産会社が仲介しないので難易度は高くなりますが、ジモティーなどの「個人売買サイト」で探す方法もあります。
個人間売買なので仲介手数料がかからないというメリットがありますが、半面トラブルになるリスクもあるので注意が必要です。
7.空き家・空き地バンク
地方自治体が運営する「空き家・空き地バンク」で検索する方法もあります。
主に家じまいや相続などで取得した土地・家屋と購入希望者をマッチングするサービスですが、自治体が間に入っているため安心感が高いのがメリットです。
未公開にしている理由は？
本来なら売り出し物件として宣伝したい販売用物件を、未公開にしているのはどのような理由があるのでしょうか。
主な理由として以下の点が挙げられます。
1.すぐに買い手が見つかる好条件の物件だから
不動産会社にすれば不動産ポータルサイトに広告を出すのもお金がかかるので、すぐに買い手が見つかるような好条件の物件であれば、公開しない場合があります。
直接有力な顧客に紹介したほうが広告費もかからず、顧客からも喜ばれるので一石二鳥になるわけです。
2.一般媒介契約を結んでいるから
不動産の媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
このうち一般媒介契約が結ばれている物件は、レインズへの登録義務がありません。
そのため未公開物件になることがあります。
一般媒介契約では複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、未公開物件になる可能性が高いといえます。
3.物件が完成していないから
一戸建てなどでは物件が完成していないので未公開にしているケースもあります。
完成前のため宣伝活動はできませんが、信頼できる不動産会社に未公開物件として販売を依頼している可能性もあります。
未公開土地・物件のメリット
未公開土地・物件をどのようなメリットがあって投資家が狙っているのでしょうか。
未公開土地・物件を購入するメリットは以下のとおりです。
1.一番先に申し込める
未公開物件の大きなメリットは、ほかの人に先んじてその物件を内覧できることです。
不動産売買は基本的に先着順なので、内覧して気に入れば一番先に申し込むことができます。
公開物件でも一番先に申し込むことは可能ですが、タイミングによってはほかの顧客に先を越されるケースがあります。
2.周辺より好条件の物件が手に入る
未公開物件は、広く公開しなくても買い手が付くと見込める物件が多いので、周辺より好条件の物件が手に入る可能性があります。
不動産会社側も、条件の良い物件をよく取引してくれる投資家に売って喜んでもらったほうがよいので、双方にとってプラス効果が期待できます。
3.公開物件と併用で選択肢が広がる
不動産ポータルサイトなどで公開されている物件から探すのと同時に、不動産会社からの未公開物件紹介も受ければ、より良い物件に出会える確率が高まります。
公開物件と未公開物件を併用して選択肢を広げることは有効な方法です。
未公開土地・物件のデメリット
未公開土地・物件の購入にはデメリットもあるので、注意して検討する必要があります。
1.相場より高い場合がある
未公開物件は不動産会社から直接紹介されるため、ほかの物件との比較をしにくいというデメリットがあります。
紹介された物件が魅力的であった場合、周辺相場より高い価格でも購入してしまう可能性があります。
紹介された場合はすぐに結論を出さず、いったん持ち帰って周辺相場より割高でないか確認したほうがよいです。
2.契約を急がせる可能性がある
先述したように、未公開物件として紹介できるのは、媒介契約の方式によってレインズに登録する前の5～7日間です。
その期間に売買を成立させないと、レインズに登録されてしまい、自社のみが扱っているメリットがなくなります。
そのため、何とかレインズ登録前までに決めようと、契約を急かされる可能性があるので、物件の内容を吟味して判断することが大事です。
3.近隣トラブルに巻き込まれる恐れがある
未公開物件の中には、近隣トラブルがあって売却するケースがあります。
そうなると、新しくオーナーになった人が同じトラブルに巻き込まれることは十分に考えられます。
マンション購入の場合は、マンション専門の口コミサイトでトラブルが起きている物件であるか確認することが可能です。
一戸建ては口コミサイトに出にくいので、トラブルがあった物件かどうかを判断するのは難しいでしょう。
未公開土地・物件に関連する質問
未公開土地・物件に関連する質問を紹介します。
