ソーシャルレンディングサービス「コモサス」で募集された「恵比寿プロジェクト」（ファンド149号）は、年率7.0%という高い予定利回りと、東京都内屈指の人気エリアである「恵比寿」を対象としたプロジェクトとして、多くの投資家の注目を集めています。
本記事では、このファンドの投資対象の魅力から、貸付先の信頼性、そして万が一のリスクに対する保全性までを徹底的に深掘りして解説します。
この記事では、本ファンドがなぜ高利回りでありながら一定の安全性を確保できているのか、また、ご自身の投資ポートフォリオに組み込むべきかを判断できるよう、分析をしていきます。
恵比寿プロジェクト（ファンド149号）の基本概要
本ファンドは、投資家の皆様からの出資金を原資として、借入人である「株式会社アーク」に貸し付けを行う、融資型（貸付型）のクラウドファンディングです。
このプロジェクトの目的は、借入人であるアーク社が恵比寿の物件を取得し、バリューアップを図った上で更地化し、第三者に売却することです。
投資家への返済原資は、主にこの物件の売却代金が充てられる予定となっています。
高い利回りが設定されている背景には、このプロジェクトが不動産を短期間で売却する「不動産流動化事業（短期で売買を行う事業）」であるという点が関係しています。
ファンドの主な条件は以下の通りです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 予定利回り | 年率 7.0%（税引前） |
| 予定運用期間 | 約9ヶ月（2025年12月26日～2026年09月30日） |
| 目標募集金額 | 7億3,000万円 |
| 資金使途 | 東京都渋谷区恵比寿に所在する土地建物購入費用 |
| 担保 | あり（当該不動産に対する根抵当権第1順位） |
| 保証 | あり（代表者個人による連帯保証） |
| 利益分配方法 | 毎月利払い |
本ファンドは「毎月分配型」であり、運用開始から比較的早い段階で利益分配を受け取ることができるため、投資資金の回収サイクルを早めたい方には特に魅力的です。
COMMOSUS（コモサス）の仕組みと他社との違い
コモサスは、国内のソーシャルレンディングサービスの中でも、貸付型クラウドファンディングという形式を採用しています。
このサービスは、投資家と「営業者（貸金業者）である株式会社コモサスバンク」との間で「匿名組合契約」を結び、集めた資金をコモサスバンクが「借入人（今回の場合はアーク社）」に融資する仕組みです。
特筆すべき他社との違いは、「倒産隔離措置」と呼ばれる投資家資金の保全スキームにあります。
ソーシャルレンディングでは、万が一、借入人（アーク社）だけでなく、資金を仲介する営業者（コモサスバンク）が倒産した場合にも、投資家の出資金が守られるかどうかが重要な論点になります。
コモサスでは、「募集等取扱業者（株式会社コモサス）」と「営業者（コモサスバンク）」の2社体制で事業を運営しており、出資金が営業者に過度に滞留しないように、貸付直前に送金し、返済直後に資金を吸い上げるといった手続きを踏んでいます。
これにより、営業者がデフォルト（債務不履行）した場合でも、投資家の資金が守られやすい構造になっているのです。
また、投資家から預かった出資金のうち、運用期間外で募集等取扱業者に滞留する資金は、信託銀行に信託され、保全が図られています。
これは、一般的なソーシャルレンディング事業者が、資金管理を一社で行うケースが多い中で、投資家保護を強化した設計であると評価できる点です。
恵比寿プロジェクト（ファンド149号）の魅力とプロジェクトの確実性
本ファンドの投資判断の鍵となるのは、投資対象地の魅力と、借り手である企業の信用力です。
特に不動産クラウドファンディングにおいては、どのような不動産を担保にしているか、そしてその担保不動産が予定通りに売却できるかどうかが、投資元本の安全性に直結します。
投資対象地「恵比寿エリア」の強力なブランド力と将来性
本ファンドが取り扱う物件は、東京都渋谷区「恵比寿」という都内屈指の人気エリアに所在しています。
恵比寿は「住みたい街ランキング」で常に上位にランクインするブランド力を持っており、JR山手線や東京メトロ日比谷線など複数の路線が乗り入れる交通利便性の高さが魅力です。
駅周辺には「恵比寿ガーデンプレイス」や「アトレ恵比寿」といった大型商業施設が充実しており、生活利便性が極めて高い立地です。
さらに、駅から少し離れると、戸建てやマンションが建ち並ぶ閑静な住宅街が広がっているため、都市の利便性と落ち着いた住環境が両立している稀有なエリアと言えます。
今回アーク社が計画しているのは、この物件を更地化した上で第三者に売却する「バリューアップ」戦略です。
恵比寿という場所は、今後もマンション用地や戸建て用地としての幅広い層からの需要が見込まれます。
そのため、アーク社が想定する売却可能性は非常に高いと判断でき、これがファンドの返済原資確保に対する確実性を高めている要因になっています。
不動産市況に大きな変動がない限り、恵比寿ブランドの物件は安定した引き合いがあるため、プロジェクトが計画通りに進む公算は大きいとみて良いでしょう。
借入人「株式会社アーク」の信頼性と財務状況
本ファンドの借入人である株式会社アークは、2015年に設立された不動産事業者で、東京都千代田区丸の内に本社を構えています。
同社は宅地建物取引業免許と建設業許可を保有しており、不動産の買取・開発・販売を主軸に事業を展開している企業です。
近年の業績を見ると、売上高は2023年5月期に約9億円、2024年5月期に約11億円、そして2025年5月期には約16億円へと順調に拡大しており、経常利益も黒字で推移していることが確認できます。
ただし、2025年5月期においては、関連会社の合併に伴う一時的な会計処理（株式消滅差損約3.5億円を特別損失として計上）により、純利益は約マイナス2億円となっています。
しかし、これは本業の収益基盤によるものではなく、一時的な特別損失であるため、同社の本業の継続性や収益力に大きな問題はないと判断できます。
また、同社の財務構造としては、2025年5月末時点で総資産約68億円に対し、純資産約9,000万円、自己資本比率約1%と、自己資本比率は一般企業と比較して低水準です。
これは、不動産業特有の「借入依存型」の資金調達構造によるものであり、同社は、銀行や信用金庫などとの取引を通じて、販売用不動産（2025年5月末時点で約27億円）の取得資金を調達し、安定的な販売活動を継続することで収益を上げているため、この財務状況は不動産事業者としては一般的な範疇にあると言えるでしょう。
恵比寿プロジェクト（ファンド149号）への投資をする上で安全性を高める仕組みとリスク分析
予定利回り7.0%という高利回りに魅力を感じる一方で、投資家として最も重視すべきは、元本毀損リスクに対する「安全性」です。
本ファンドは、二重の担保保全措置と、LTV（担保評価額に対する借入残高の比率）の抑制により、高い安全性を確保していると言えます。
LTV71.3%と根抵当権第1順位による高い担保保全性
本ファンドの安全性を象徴する最大のポイントは、「根抵当権第1順位」の設定と「LTV71.3%」という数値です。
まず、「根抵当権第1順位」とは、万が一、借入人であるアーク社が返済不能に陥った場合、担保となっている恵比寿の不動産を売却した代金から、最も優先してファンドへの貸付金が回収できる権利のことです。
これが「第1順位」であるため、他の債権者に優先して元本が保全されることになります。
次に、「LTV（Loan to Value：担保評価額に対する借入金の比率）」は、借入金の安全度を測る指標です。
本ファンドにおけるLTVは71.3%であり、担保評価額10億2,400万円に対して、ファンドからの貸付は7億3,000万円に抑えられています。
このLTV71.3%という数値は、担保不動産の価値が仮に約28.7%（100%から71.3%を引いた値）下落したとしても、貸付元本が回収できる計算になります。
不動産市場において、恵比寿のような一等地で9ヶ月という短期間に3割近い価値の下落が起こる可能性は低いと考えるのが一般的であり、このLTVの水準は、投資元本に対する高い保全性を確保していると評価できます。
押さえておくべき主要なリスクと倒産隔離スキーム
本ファンドが持つ主要なリスクは、借入人のデフォルトリスクと不動産市場の変動リスクの二つに集約されます。
借入人リスクに対する保全措置
借入人であるアーク社が、物件を予定通りに売却できず、借入金の返済ができなくなる「デフォルト（債務不履行）」に陥るリスクです。
これに対しては、先述の通り「根抵当権第1順位」が設定されているため、デフォルトが発生した場合は担保不動産を売却し、その代金で元本回収が図られます。
また、アーク社の「代表者個人による連帯保証」も付いており、多重的な回収手段が講じられていることがわかります。
不動産市場変動リスク
プロジェクト期間中に、不動産市況が急激に悪化し、物件の売却価格が担保評価額を下回ってしまうリスクです。
LTV71.3%という水準は、ある程度の下落には耐えられますが、もし恵比寿という一等地の価値が大幅に毀損するような事態が発生した場合は、元本が欠損する可能性があります。
しかし、コモサスは、借入人・営業者リスクに対しては「倒産隔離措置」により資金を信託銀行で保全するなど、制度上の安全性を高める努力をしています。
高利回り案件ではありますが、担保保全措置が強固に設定されているため、リスクとリターンのバランスは優れていると判断できます。
まとめ
コモサスの「恵比寿プロジェクト」（ファンド149号）は、高利回りを求める投資家にとって、非常に魅力的な選択肢であると結論付けられます。
本ファンドの最大の魅力は、年率7.0%という高水準なリターンを、都内屈指の一等地である恵比寿の不動産を担保にすることで実現している点です。
具体的には、以下の3点が高評価の理由となります。
- 高い保全性：LTVが71.3%と低く抑えられており、不動産価値の一定の下落には耐えうる構造であること。加えて、根抵当権第1順位と代表者個人保証が付いているため、多重の保全措置が講じられています。
- 安定した投資対象：投資対象地が恵比寿という強力なブランド力を持つエリアであり、物件の売却可能性が高く、プロジェクトの確実性が担保されています。
- 投資家保護の仕組み：コモサス独自の「倒産隔離措置」により、プラットフォーム側の信用リスクが低減されていることです。
ただし、不動産流動化事業という特性上、物件の売却時期が遅延するなどの事態が発生した場合は、予定運用期間が延長されるリスクがある点には留意が必要です。
全体として、高利回り（7.0%）と高い担保保全性（LTV71.3%、根抵当権第1順位）を両立させている点は、他のソーシャルレンディング案件と比較しても優位性があります。
資金を9ヶ月程度の中期で運用する予定があり、元本毀損リスクを抑制しながら高いリターンを狙いたい投資家の方には、積極的な検討を推奨できるファンドであると言えます。
投資を検討される際は、ご自身の資産状況とリスク許容度を考慮した上で、最終的な判断を下してください。
コメント