一棟買いでのアパート経営は失敗のもと？投資における利回りや注意点を解説

在宅ワークの普及に伴い、自宅に居る時間が増えてきた方も多いです。

自宅で余った時間を活かそうと、副業に取り組んでいる方もたくさんいらっしゃいます。

副業にもたくさんの種類がありますが、近年人気が出てきたのが不動産投資による不労所得方法です。

不労所得は働かなくても収入が得られるため、多くの方が望む収入方法です。

しかし、不労所得が得られる不動産投資をしてみたいけど、やり方がわからない方も多いのではないでしょうか。

そのため、今回は不動産投資の代表格でもある、1棟アパート投資についてのメリット・デメリットを解説し、これから始める人に向けての注意点なども説明していきます。

一棟買いでのアパート経営(1棟アパート投資)とは

不動産投資にはたくさんの種類がある中で一番人気な1棟アパート投資。

アパート1棟を丸々購入し、賃料収入を得る投資運用の方法です。

土地を購入して新築アパートを建てるケースや、中古アパートを購入して投資する方法などがあります。

アパート一棟買いの失敗リスク3選

まずはアパートを一棟買いするリスクを解説します。

ここでは3つの失敗リスク、

• 融資審査が厳しい
• 空室が増えれば赤字になる
• ランニングコストが負担になる

について詳しく紹介します。

1.融資審査が厳しい

1棟アパート投資の価格は高く、簡単に購入できる金額ではありません。

そのため、多くの方が金融機関からの融資を利用して購入しています。

金融機関から融資を受けるには、その人の年収だけでなく、購入する1棟アパートの事業性、立地、築年数などをすべて精査して審査されます。

簡単に誰でも融資が通るわけではなく、厳密な融資審査という狭き門を超えた方だけが1棟アパートの投資が出来るわけです。

さらに、良い条件で融資を受けられるかどうかが成功の秘訣ともいえるでしょう。

そもそも融資を受けられなかったり、良い条件での融資を受けられないとなると失敗のリスクは高まってしまいます。

2.空室が増えれば赤字になる

銀行の融資を得て1棟アパート投資を始められたとしても、空室リスクは常にあるので注意する必要があります。

後ほどサブリース管理についても説明しますが、どの物件でもサブリースしてくれるわけではありません。

サブリース会社は物件の築年数、立地などを加味した上で管理するか選びます。

新築物件に関しては前向きに検討してくれますが、築10年や15年などの中古1棟アパートに関してはかなり慎重になります。

サブリース管理も出来ず、入居者確保が出来ない場合、毎月の借入返済に追われ、赤字経営になるリスクがあります。

3.ランニングコストが負担になる

1棟アパートには必ずと言っていいほどランニングコストがかかります。

下記の表は代表的なランニングコスト項目です。

項目	費用	備考
管理手数料	家賃×5%	サブリース管理の場合は15%前後
固定資産税	固定資産税評価額×1.4%	新築の場合軽減処置あり
都市計画税	固定資産税評価額×0.3%	地域によって税率は異なる

管理手数料は不動産会社によって異なるものの、一般的には家賃の5%を支払います。

入居者が居ない場合は支払う必要はありません。

サブリース管理をされる方は、手数料が高くなるということを理解しておきましょう。

管理会社によって手数料はことなるもの、10%から20%前後が多いです。

固定資産税は固定資産税評価額に1.4%の税率を掛けた額を支払う必要があります。

年に一度（4回に分けて支払い）納税通知書が届き、土地と建物分の代金を納税します。

都市計画税も固定資産税と同じ通知書で届き、地域によっては納税しなくても良いケースがありますが、基本的には0.3%前後の税率です。

上記のランニングコスト以外にも、共有部の電気代や定期清掃代が必要となります。

また、築年数が経てば部分個所の老朽化も始まり、さらに修繕費が必要となるでしょう。

アパート一棟買いの失敗を防ぐ対策・注意点

アパートは何もしなくても儲かるだけでなく、常に支出と向き合い、対応していかなければなりません。

しかし、始める際の入り口を間違えなければ、支出はあるものの、安定的な収益を残すことが可能です。

ここでは、1棟アパート投資の入り口でもある、始める際に注意することを2点解説していきます。

1.収支計算を細かく計算する

1棟アパート投資は目先の収益だけで購入してはいけません。

さらに家賃に関しては、必ずと言えるほど下落します。

近隣に新築競合物件が出た場合、自身の1棟アパートへ入居させるためには家賃を下げる方法が有効的です。

そのため、常に家賃は下落するものであると理解しましょう。

家賃下落は、地域や立地によって異なりますが、下記の表を目安に計算してみてください。

築年数	家賃下落率
5年	2％～5％前後
10年	5％～10％前後
15年	10％～15％前後
20年	15％～20％前後
25年	15%～25％前後

家賃下落も踏まえて黒字経営できる1棟アパート投資であれば、前向きに購入して問題ないでしょう。

2.近隣需要、入居率を考慮する

1棟アパート投資を始める際の注意点として、近隣需要を考慮することが大切です。

例えば、大学近くの物件を購入する場合、需要があるのは1Kなどの単身向け物件でしょう。

しかし、2LDKや3LDKなどのファミリー物件を購入しては、入居者確保に苦戦してしまい、安定した収入を得ることは難しいでしょう。

そのため、近隣にはどのような間取りの物件があるかと入居率を確認し、需要に沿った間取りの1棟アパート投資を行うようにしましょう。

アパート一棟買いで経営するメリット

1棟アパート投資のメリット、

• 利回りが高い
• 安定的した収入を確保できる
• 売却することも可能

の3つを解説していきます。

1.利回りが高い

1棟アパート投資の良さはその利回りでしょう。

利回りとは投資に対しての年資金回収率を指します。

例えば利回り10％の投資物件だった場合、10年で投資額を回収できるという意味になります。

利回りが高いほど、投資額を回収する年数が早いということに繋がります。

さらに、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類あります。

表面利回りはアパート投資額に対して、年間賃料収入だけで計算した数値です。

実際の入居率やランニングコストなどは加味しません。

不動産業界では一般的に表面利回りで比較します。

一方実質利回りは、ランニングコストや入居率なども加味し、キャッシュフローベースで計算されます。

つまり、手残り収入で計算される利回りです。

1棟アパート投資の場合、1室だけ運用する区分所有マンション投資などと比べ、部屋数が多いため空室率は低い傾向があります。

物件によっては区分所有マンション投資の方が表面利回りは高いケースもありますが、実質利回りは1棟アパート投資の方が高いです。

手残りが欲しい方は、0か100の区分所有マンション投資より、1棟アパート投資の方が良いでしょう。

2.安定した収入を確保できる

1棟アパート投資は安定的に収入を得ることが可能です。

入居者が居なければ家賃収入を得ることができませんが、日本の入居率が約77%前後であるため、家賃収入0円というのは考えにくいでしょう。

もちろん老朽化や立地などの兼ね合いもありますので一概には言えません。

しかし、近年ではサブリース管理を行い、空室リスクを無くす方も増えてきています。

サブリース管理とは、不動産会社がアパートを一括で借り上げ、所有者に毎月一定の賃料収入を支払う方法です。

入居者がなくても、借り上げ保証によりサブリースする会社が賃料を支払ってくれるため、空室リスク0にすることが可能となり、毎月安定収入を確保することができます。

2.売却することも可能

1棟アパートは売却して収益を出すことも可能です。

中古アパートの流通は非常に多く、常に物件の売り買いが行われています。

土地の市場価格が上昇すれば、将来更に上がると予想する購入希望者も多いですが、売り時だと判断し、売却する方もいるでしょう。

売却する方にはさまざまな動機があるものの、購入時より価格が高くなり、売却益を得ている方が多いです。

更に、1棟アパート投資を金融機関からの融資で購入した場合でも、売却すれば借り入れを完済することが可能となり、毎月の支払いを終了させることも出来ます。

1棟アパート投資は毎月の賃料収入だけでなく、売却益によるキャピタルゲインを見込めるメリットがあります。

一棟アパート投資の利回りシミュレーション

シミュレーションする場合、設定する不動産価格や家賃相場は、地域によって異なります。

そこで東京・大阪・福岡の3つの地域で一棟アパートに投資した場合の利回りをシミュレーションします。

購入価格は健美家の「収益物件市場動向年間レポート2024」のデータを参考にしています。

設定した家賃は全国賃貸管理ビジネス協会が調査した2025年4月における、1部屋当たりの地域平均を基にした家賃です。

諸経費は一般的に家賃収入の15～20％といわれているので、ここでは20％かかるものとして計算します。

また、購入初期費用は一般的な目安である10％とします。

東京（築10年未満、一棟8戸のアパートとして計算、以下同）

購入価格	1億4,000万円×1.1＝1億5,400万円
年間家賃収入	月家賃7万5,000円×8戸×12ヵ月＝720万円
年間諸経費	720万円×0.2＝144万円
実質利回り	（720万円－144万円）÷1億5,400万円＝3.74％

大阪

購入価格	1億円×1.1＝1億1,000万円
年間家賃収入	月家賃6万円×8戸×12ヵ月＝576万円
年間諸経費	576万円×0.2＝115万2,000円
実質利回り	（576万円－115万2,000円）÷1億1,000万円＝4.18％

福岡

購入価格	9,000万円×1.1＝9,900万円
年間家賃収入	月家賃5万円×8戸×12ヵ月＝480万円
年間諸経費	480万円×0.2＝96万円
実質利回り	（480万円－96万円）÷9,900万円＝3.87％

一般的にアパートの利回りは東京よりも地方のほうが高いといわれていますが、このシミュレーションでも同じ傾向となっています。

ただし、東京のほうが入居者は集めやすいので、利回りが低いからといって東京が不利というわけではありません。

上記は年間満室だった場合のシミュレーションなので、福岡で年間平均1戸空室が出た場合は以下のように利回りが変わります。

購入価格	9,000万円×1.1＝9,900万円
年間家賃収入	月家賃5万円×8戸×12ヵ月＝480万円
空室損	月家賃5万円×1戸×12ヵ月＝60万円
年間諸経費	（480万円－60万円）×0.2＝84万円
実質利回り	（480万円－60万円－84万円）÷9,900万円＝3.39％

空室が出た場合は東京よりも利回りが低くなります。

より慎重にシミュレーションするなら、空室も想定して計算したほうがよいでしょう。

※シミュレーションは一例であり、実際の利回りは物件によって異なります。

アパート経営に関するおすすめの相談先

アパート経営に強いおすすめの不動産会社を紹介します。

シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、アパートの立地選定、設計・デザイン、施工、引き渡し後の管理までを自社一貫体制で行っています。

一般的な調達金利よりも低い金利で金融機関を紹介可能なので、少ない自己資金でアパート経営を始められるのが特長です。

シノケンプロデュースはデベロッパーも兼ねており、2020～2023年まで4年連続で「全国賃貸住宅完工棟数ランキング」で1位に選ばれています。

自社企画開発物件の入居率も98.75％と極めて高い数字です。

物件の立地は駅歩10分圏内に絞っているため、通勤・通学の利便性が高いことから単身者の需要が見込めます。

保証体制も充実しており、「初回満室保証」「6ヵ月の家賃滞納保証」「エアコン・給湯器メンテナンス保証」「退去時の原状回復定額リフォーム」の4つの保証が用意されています。

アパートに絞って投資を検討している人に向いている会社です。

会社名	株式会社シノケンプロデュース
設立日	2007年
代表者名	玉置　貴史
本社住所	東京都港区浜松町2丁目3番1号 日本生命浜松町クレアタワー

ダイムラー・コーポレーション

ダイムラー・コーポレーションは、頭金300万円から始められる1棟アパート不動産投資を行っています。

アパートは高額な物件が多いので金融機関からの融資が欠かせませんが、ダイムラー・コーポレーションは独自の金融ネットワークを持っており、年収500万円からの融資実績が多数あります。

大手銀行から地方銀行、信用金庫まで45の金融機関と提携し、融資実行率は82％に及びます。

アパート経営は富裕層の投資家が行うものというイメージがありますが、ダイムラー・コーポレーションでは中間所得層でもハードルはそれほど高くありません。

入居率も97％と高く、安定した入居者確保が見込めます。

「Daimlarサポート」という支援体制が整っており、専用アプリでいつでも簡単に物件の管理状況を確認できるので便利です。

無理のない資金でアパート投資を始めたい人に向いている会社です。

社名	株式会社ダイムラー・コーポレーション
設立	2007年11月1日
代表者名	大村　昌慶
本社住所	神奈川県横浜市中区尾上町6-87-1 ダイムラービル