ﾔﾏﾜｹｴｽﾃｰﾄの評判口コミは怪しい？20社出資中の私が忖度なしでデメリットも徹底解説！

不動産クラウドファンディングのヤマワケエステートは「8%以下の利回りのファンドは組成しない。」という方針のもと運営されており、年利換算で10%以上の高利回りファンドがほとんどです。

しかし、高利回りに対してのリスクや募集頻度の多さを見て、不安に感じている人も多いようです。

この記事では、不動産クラウドファンディングに10社以上出資している筆者の目線で、ヤマワケエステートの口コミやリスク・デメリットについても詳しく紹介していきます。ぜひ参考にしてください。

ヤマワケエステートの仕組みは？概要を解説！

まず、ヤマワケエステートの基本情報を紹介します。

サービス名	ヤマワケエステート
第一号ファンド募集日時	2023年10月
累計ファンド募集件数	211件（リセールファンド含む）
最低投資金額	10,000円
平均利回り（直近10件）	12.44%
平均運用期間（直近10件）	9.8ヶ月
募集形式	先着式・抽選式
中途解約の可否	原則不可
使用銀行	記載なし

※2025年6月12日時点

ヤマワケエステートとは、「不動産クラウドファンディング」という投資商品を提供しているサービスです。

不動産クラウドファンディングとは、インターネット上で複数人の投資家から出資を募り、その出資金をもとに不動産を購入・運用し、不動産の運用益を分配する投資方法です。

本来、不動産を購入するには何百万円〜何千万円と必要でしたが、複数人で投資することで1万円〜10万円で不動産に投資できます。

通常の不動産投資とは違い、不動産を運用するプロジェクト（ファンド）への投資になるため、不動産の所有権を持たず、運用の手間もありません。

少額から簡単にできる不動産投資として、人気を集めています。

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ヤマワケエステートの評判・口コミは悪い？やってみた人のリアルな声を紹介！

ここではX（旧Twitter）から実際にヤマワケエステートを利用している人の声を紹介していきます。

ヤマワケエステートの良い評判・口コミを紹介

まずは良い口コミです。

ヤマワケエステート、無事銀行口座まで着金確認！よかったよかった

— 現役証券マンの2倍株挑戦ちゃんねる (@JPstocks_0525) May 30, 2025

ヤマワケエステートで七千円儲かった。w

— yuji-650-R (@no0nJsT3c511076) May 25, 2025

金曜日に投資していたヤマワケエステートの2案件が無事償還。
売却に手こずってる案件があるのも確かだけど全体的に見れば一握りって感じ。

— メカ/kurakatsu (@ipomechanic) May 25, 2025

ヤマワケエステート本日キチンと入金されました。
みんなゴチャゴチャ言ってるけど早期償還、入金もちゃんとされてます。
される方が多いんでないか？

— しゅーちゃん (@syuchansyuhey) April 1, 2025

界隈で炎上してて不安でしたが私が投資していたヤマワケエステートのファンドの1つは昨日しっかり償還されました。
これで4/5償還完了。特に今回の償還は騒動後だったのでとりあえず安心。残る1/5は秋頃償還予定、無事でいてくれよ！
コンプラしっかり立て直して案件内容も良ければまた投資考えます

— しょっち＠Pの者 (@shoochip) March 29, 2025

この現状できっちり新ファンド出してくるヤマワケエステートについては、正直評価したい気持ちがある。

— SALLOW@クラウドファンディング投資／FIRE済 (@SALLOW_SL) March 18, 2025

ヤマワケエステートの形成小岩の案件、無事償還し、配当ついて返ってきた😊

１００万円で、
税引き前7.69万の配当
払込から償還まで約7ヶ月半で、年率換算12.64%

よかった👍#ヤマワケエステート

— うだつが上がらないサラリーマン (@fQggDtyXfc0EWtP) December 21, 2024

とにかく利回りが良いという意見や、無事に償還されて安心している人の声が見つかりました。

後発のサービスではあるものの、他の投資商品と比べても圧倒的な高利回りを誇っていることから、高い注目を集めていることがわかります。

ヤマワケエステートの悪い評判・口コミを紹介

次にネガティブな口コミも見ていきましょう。

ヤマワケエステートの青森案件、5月中の売買を目指すって記載してたけど、無理やったんやな
できないことは公表しなければいいのに

— びちくそ凍死家のびた (@datsun320wellwe) May 31, 2025

ヤマワケエステート、岡本遅延案件の投資家向けレター来たけど、

終着点が見えてこない

なんだかんだ言って永遠に償還されない気がする

投資家側でヤマワケエステートがちゃんと投資して管理してたか法的に訴えることはできないのかな

— うだつが上がらないサラリーマン (@fQggDtyXfc0EWtP) May 12, 2025

ヤマワケエステートについて
エムトラストさんお仕事お疲れ様です

その他会社
ちゃんと仕事しろ

— クラファン大好きリーマン (@stock_of_2024) March 31, 2025

こないだ株主優待でやらかしたレボリューションってヤマワケエステートの親会社なのかよ。不動産クラウドファンディングはほどほどにしとくか

— ぱるてんぷん (@W4yfW45p9X16795) March 29, 2025

ヤマワケエステートが埼玉県鴻巣市レジデンスファンドにて期日延長。
正直投資者としては、不安しかいない。

ポンジスキームだってすぐに騒ぐつもりはないけど、不信感が増してくる。これが続くようなら不動産のクラファン投資はやめようかな。#ヤマワケエステート#不動産投資

— マサ@TOEIC900点を目指す24歳 (@masaside555) March 28, 2025

ヤマワケエステートきな臭いことになってるな、全部の物件がそうじゃ無いんだろうけど利回り＝リスクって話か。

— 投資きのこ (@kakka_no_kinoko) March 28, 2025

ヤマワケエステートから投資してる札幌宮の森のファンド償還日延期のお知らせ

不動産クラファンやソーシャルレンディングで順調にいかなかったのは初めて

投資には失敗は付きものだけど
10日前には運用終了のお知らせ来てたり、会員にはもう少し状況説明あっても良かったと思う

今後は慎重にやろ pic.twitter.com/JOzOTKF0iC

— kei🪷 (@gypsy0911) March 1, 2025

いくつかのファンドで運用延長、償還延長が起きています。

今後の動きを注意して見ていく必要があるでしょう。

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ヤマワケエステートの3つの特徴・メリット

ヤマワケエステートのメリットは以下の3つが挙げられます。

順番に解説していきます。

ヤマワケエステートの特徴・メリット1.高い利回り

2025年6月時点でヤマワケエステートの募集案件数は211件です。（リセールファンド含む）

その直近10件の平均想定利回りは12.44%です。（年利）

一般的な不動産クラウドファンディングのファンドの利回りは4％ほどなので、圧倒的に高いことがわかりますね。

一番利回りが高いものでは「神奈川県愛川町　一戸建て再生ファンド」が84.6%の利回りでした。

運用期間は3ヶ月ですが、3ヶ月で計算しても21.15%（税抜き前）と、非常に高い利回りです。

また、このファンドは運用が終了して償還済みですが、実績利回りは95%にもなりました。

一番低いものでも8％と、利回りは他のサービスを抜きん出ています。

利回りが高すぎて怪しい？

ヤマワケエステートの1番の特徴である「高利回りファンドの組成」ですが、高利回りすぎても怪しく感じてしまいますよね。

ヤマワケエステートで取り扱っているファンドのほとんどが、インカゲインとキャピタルゲイン両方の利益を得られる「ハイブリット型」であることが高利回りを実現している大きな理由です。

インカムゲインがメインのファンドでは、10％を超えるような高利回りが出る可能性は限りなく低いでしょう。

一般社団法人日本不動産研究所が行っている「不動産投資家調査」によると、東京の城南エリアで賃貸住宅一棟の期待利回りは3.8%ほどですので、賃料収入では高利回りを目指すのは難しいことがわかります。

ヤマワケエステートでは、土地・建物を取得し、更地にして売却したり、土地を取得して建物を建てて売却したり、土地を二つ買い取って1つにまとめて売却するなどして利益を上げています。

面倒臭い作業をすることによって高く売ることが可能なのです。

また、ヤマワケエステートのファンドは短期運用のものがほとんどです。

そのため、ファンドページに表示されている年利換算の利回りより、実際にもらえる利回りは下がります。

例えば、2025年1月に募集された「東京都練馬区桜台　新築ファンド」は年利11.2%ですが、運用期間が約8ヶ月なので、実際の利回りは7.4%程度です。

7.4%でも十分高いですが、他のサービスでも十分実現できている利回りですね。

そして、協力会社の存在も高利回りの理由です。

ヤマワケエステートと協力していることの多い「エムトラスト社」ですが、物件取得と開発のプロです。

不動産のプロである「エムトラスト」の協力があるからこその高利回りとなっています。

また、償還遅延問題もあってか、最近では以前よりも利回り控えめな案件が増えています。

ヤマワケエステートの特徴・メリット2.多様な不動産案件から選択可能

ヤマワケエステートでは

など、さまざまな不動産を取り扱っています。

他のサービスでは区分マンションのみなど、対象不動産を絞ってファンド組成している場合が多くあります。

比較的リスクが少なくリターンも低いマンションや、リスクが高く高リターンの見込める空き家リノベーションなど、自分に合った投資をすることが可能です。

組成案件が多種すぎる？

ヤマワケエステートでは先ほど紹介したようなさまざまなファンドを組成していますが、過去には、「インドアテーマパーク」や「ラーメン革命 富喜製麺」に投資できるファンドもありました。

どちらも不動産クラウドファンディングではありましたが、ジャンルが幅広く不思議に思われる方もいるのではないでしょうか。

ヤマワケエステートの運営会社の親会社である「WeCapital株式会社」はミッションとして「投資・調達をカジュアルに。」というものを掲げています。

WeCapital株式会社は「ヤマワケ」という投資・配当型クラウドファンディングの別サービスを立ち上げていることから、投資や調達をもっと簡単にできる仕組みを作ろうとしているのではないでしょうか。

ヤマワケエステートの特徴・メリット3.募集頻度が多い

ヤマワケエステートは2023年の9月にサービスが開始して、10月に第一号ファンドを募集したばかりのサービスです。

しかし、2025年6月時点で既に211件のファンドを募集しており、1ヶ月に10件以上のファンドを募集していることになります。

募集頻度の多い他のサービスでも1ヶ月に2件程度なので、ヤマワケエステートは募集頻度が非常に多いというのがわかります。

ヤマワケエステートの案件は利回りが高いこともあり人気ですが、募集頻度が高いので投資できるチャンスは多くありますね。

なんでこんなに組成頻度が高いの？

ヤマワケエステートではサービス開始から1年も経たずに200件以上のファンドを募集しています。

他の不動産クラウドファンディングサービスでは考えられないスピードです。

ここまで高頻度でファンドを募集できる理由は「協力会社」の存在があります。

現在公開されているファンドで、13の協力会社を確認できました。（2025年6月時点、筆者調べ）

1. エムトラスト社
2. リープ不動産社
3. ファクター・ナイン社
4. JP社
5. Knight Frank Korea社
6. 大和財託社
7. REVOLUTION社
8. サラトガ社
9. センス・トラスト社
10. HDI社
11. TryHard JAPAN社
12. 野村屋
13. Kランド
14. トラストコンサル社

他の不動産クラウドファンディングサービスでは、1社が不動産を見つけているのに対して、ヤマワケエステートは多数の協力会社が不動産を取得しています。

そのため、他社ではできないスピードでの組成が可能となっています。

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ヤマワケエステートの5つの注意点・デメリット

次にヤマワケエステートの5つの注意点・デメリットについて解説していきます。

順番に見ていきましょう。

実績が少ない

ヤマワケエステートは2023年9月に始まったばかりのサービスで、実績が多くはありません。

2025年6月時点で償還されたファンドは108件となっており、実績件数で言えば十分な件数ですが、募集件数に比べるとまだまだ少ない状態です。

また、元本割れでは無いものの、想定運用期間12ヶ月のところ、3ヶ月で早期償還されたファンドもありました。

早期償還であればマイナスはもちろんありませんが、想定していたほどリターンが出ずに戻ってきてしまう可能性は考えておくべきですね。

そして、運用延長、償還延長も起きていますので、リスクは一定あると言っていいでしょう。

リスクを考慮した上での投資が必要です。

途中解約ができない

ヤマワケエステートでは原則、途中解約が認められていません。

また、ファンド当選後のキャンセル、入金後のキャンセル、どちらも認められていませんので、注意しましょう。

いざという時に現金化できないので、あくまでも余剰資金の範囲で投資することをおすすめします。

クーリングオフの対象ではあるので、契約成立時書面の電子交付を受けた日を1日目として8日間が経過するまでの間なら、ヤマワケエステートに書面で通知することで契約の解除が認められています。

投資できないことがある

ヤマワケエステートは毎回高利回りファンドを募集しているので、非常に人気が高くなかなか投資できないこともあります。

先着式のファンドは1分も経たずに100%募集金額が集まったこともあります。

抽選式のファンドも1,000%を超える応募率になったことがありました。

ただ、直近のファンドは少し募集の集まりが落ち着いてきているので、先着式の方が確実に投資しやすい状況ではあります。

劣後出資割合が低い

ヤマワケエステートのファンドでは優先劣後出資を採用しています。

優先劣後出資とは、もしファンドの運用で損失が出てしまったとしても、一定割合までは先に事業者がリスクを負うという仕組みです。

ヤマワケエステートの場合、劣後出資割合は10%未満のものも多く、場合によっては数%しかないこともあります。

他社の不動産クラウドファンディングサービスでは10%程度で、多いところでは30%程度まではリスクを負担してくれる場合もあるため、数％という数字は少ないと言わざるを得ません。

また、会員登録しないと劣後出資割合を見ることはできないので、安全性を確かめるためには先に会員登録をしなければなりません。

しかし、ヤマワケエステートの組成頻度を考えると、劣後出資割合を多くするとヤマワケエステートの負担額が他のサービスとは比にならないほどとなります。

組成頻度の高さゆえのデメリットであるとも言えますね。

ファンドの開示情報が少ない

ヤマワケエステートで募集されるファンドは案件によりファンドの開示情報が少ないものがあり、注意が必要です。

多くのサービスでは住所が最後まで書かれていることが多いですが、ヤマワケエステートではファンドページに住所が途中までしか記載されていないことがあります。

また、駅近物件以外はアクセスが書いてないこともあるので、具体的な対象物件を特定できず、正しい投資判断が難しくなります。

とはいえヒントになる情報は複数開示されているのと、不動産クラウドファンディング投資家の方が条件を元に物件を特定していることもあるので、Xなども参考にした上で投資するか判断しましょう。

また、ヤマワケエステートに問い合わせるのも一つの手でしょう。

筆者は実際に投資する際に気になることがあり、ヤマワケエステートにメールで問い合わせをしましたが、30分以内に一次返答があり、回答も丁寧だったため投資しました。

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ヤマワケエステートの2つのリスク

ヤマワケエステートでは下記のリスクがあります。

詳しく見ていきましょう。

元本割れする可能性がある

ヤマワケエステートが取り扱っているのは「不動産クラウドファンディング」という投資です。

不動産クラウドファンディングは出資法により、元本保証は禁止されています。

そのため不動産の収益が想定よりも少なくなる・得られなくなる場合は、元本割れを起こし、損をする可能性があります。

投資において絶対に損をしない方法はないため、エリアの分散、サービスの分散をしてリスクを軽減しましょう。

運営会社が倒産する可能性がある

運営会社が倒産してしまうと、投資対象不動産を差し押さえられることがあり、出資金が戻ってこない可能性があります。

ヤマワケエステートの運営会社であるヤマワケエステート株式会社は”ヤマワケエステートを運営するための会社”です。

運営会社状況を探るには親会社のWeCapital株式会社が重要となってきますが、WeCapital株式会社は上場企業ではないため、決算情報を見ることはできません。

しかし、2024年10月に東証スタンダードに上場している「株式会社REVOLUTION」のグループ企業となりました。

株式会社REVOLUTIONは上場企業であるため、決算情報などを参考に出資検討することをおすすめします。

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ヤマワケエステートの実績は？詐欺の噂や元本割れについて紹介！

2025年6月現在、ヤマワケエステートでは償還済みのファンドが108件となっています。

元本割れや配当遅延もなく無事に償還されました。

しかし、募集件数と比べると償還実績はまだまだ少ないので、現時点で元本割れがないから安心と判断するのは危険です。

開示されている情報やSNSから情報収集をしきちんと対象物件を特定した上で、運用期間中のアクションや運用期間の長さに対して、10%以上のリターンが得られる見込みが本当にあるのかは判断して投資すべきでしょう。

また、ヤマワケエステートでは現在、運用延長、償還遅延が起きています。

元本割れは起きていないものの、リスクの高い投資先であることは理解しておきましょう。

ヤマワケエステートの過去の実績・元本割れについて詳しく知りたい方は下記記事も参考にしてみてください。

• ヤマワケエステートは過去に元本割れある？実績や利回りについても徹底解説！

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ヤマワケエステートは「短期間で多くのリターンを得たい人」向けのクラウドファンディング

ヤマワケエステートは直近10件の平均利回り10%超えという圧倒的な高利回りが特徴のサービスです。

また、運用期間の平均は6ヶ月〜12ヶ月程度と比較的短く設定されています。

短期運用で資産ロックを回避しながらも高リターンを得られます。

ただ、劣後出資割合が低いこともありますので、不動産クラウドファンディングの中でも比較的「ハイリスク・ハイリターン」な投資であることは知っておきましょう。

投資する場合も、余剰資金の範囲での投資をおすすめします。

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ヤマワケエステートの登録から利用するまでの3つのステップを解説！

以下の3つの手順で登録から利用が可能です。

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ヤマワケエステートの最新ファンド情報！

ヤマワケエステートでは2025年6月12日現在、募集中のファンドが1件です。

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ヤマワケエステートは怪しくてやばい？よくある質問を紹介

次にヤマワケエステートでよくある質問に答えていきます。

• ヤマワケエステートに税金はかかる？
• 確定申告は必要？
• ホリエモンや本田圭佑との関係は？
• ポンジスキームの噂は本当？
• ヤマワケエステートをやってみた人のブログはある？
• 2ch(5ch)・掲示板での評判は？

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ヤマワケエステートの運営会社を紹介

ヤマワケエステートの運営会社はヤマワケエステート株式会社で、WeCapital株式会社の子会社です。

会社概要を見ていきましょう。

ヤマワケエステート株式会社の会社概要

ヤマワケエステート株式会社はヤマワケエステートを運営している会社です。

しかし公式サイトを見ても特に事業内容など記載されていなかったため、ヤマワケエステートを運営するためだけの企業である可能性が高いでしょう。

会社名	ヤマワケエステート株式会社
本社所在地	大阪府大阪市中央区安土町2-2-15　ハウザー堺筋本町駅前ビル7F
設立日	平成30年５月２日
代表者	齋藤 洋佑
取得している免許	宅地建物取引業免許 大阪府知事（1）第62854号 不動産特定共同事業 第1号及び第2号事業者 （電子取引業務を行う）大阪府知事第19号

社長の齋藤氏はどんな人？

芝氏は、WeCapital株式会社の取締役をしている人物です。

ヤマワケエステート株式会社の社長には2025年5月頃に就任したばかりです。

WeCapital株式会社の会社概要

WeCapital株式会社はヤマワケエステートのほかにも「ヤマワケ」「ヤマワケレンディング」の事業を行なっています。

ソーシャルレンディングの「ヤマワケ」もサービスを開始しており、ヤマワケエステート同様、利回りの高い案件を多く組成しています。

ヤマワケについて知りたい方はこちらの記事から確認してみてください。

• ⇨ヤマワケの評判・口コミは怪しい？ソーシャルレンディングに進出した話題のサービスを徹底解説！

会社名	WeCapital株式会社
本社所在地	〒106-0032 東京都港区六本木4丁目1-4　黒崎ビル3階
設立日	平成25年4月10日
代表者	代表取締役　橋口 遼
取得している免許	金融商品取引業／関東財務局長(金商) 第2768号(第二種金融商品取引業(電子募集取扱業含む)) 宅地建物取引業／東京都知事 (2) 第103303号

社長の橋口氏はどんな人？

橋口氏は株式会社ハーバルアイで代表を務めている人物です。

WeCapital株式会社の代表には2023年から就任しています。

松田氏の名前を聞くけど、どんな人？

ヤマワケエステートの話題になるとよく出てくる松田 悠介氏は、WeCapital株式会社の創業者です。

2025年2月頃まで代表として活躍していましたが、退任したようです。

株式投資型クラウドファンディングFUNDINNO（ファンディーノ）を立ち上げた経歴があります。

堀江貴文氏のYouTubeに出演したり、Xでの発信も積極的に行なっています。

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まとめ

今回紹介したヤマワケエステートについて、重要なポイントを5つにまとめました。

他社よりもリターンが大きい分、比例してリスクも孕んでいる投資先であると筆者は感じています。

ただ利回りや人気だけを見て投資することの無いよう、特に初心者の方は気をつけていただくことをおすすめします。

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本サイトのコンテンツは事業者の公式サイトから抜粋した情報をもとに執筆者個人の感想を加えたものです。正確な情報は、事業者の公式サイトにてご確認ください。なお、本記事は情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する意思決定は、事業者の公式サイトにて個別商品・リスク等の内容をご確認いただき、ご自身の判断にてお願いいたします。