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ヤマワケエステートの評判口コミは?利回り高すぎて怪しい?メリット・デメリットから過去の実績まで徹底解説!

「ヤマワケエステートって最近よく聞くけど実際どうなの?」

「利回りが高すぎるのと、ファンドの組成頻度が高すぎて少し不安・・・」

ヤマワケエステートは20239月にサービスを開始したばかりの新しいサービスです。

名前の通り、リターンを「山分け」するところから命名されていて、名前の通り不動産クラウドファンディング業界全体でみてもトップの高利回りのファンドを続けて組成しています。

「8%以下の利回りのファンドは組成しない。」という方針のもと運営されており、年利換算で10%以上のファンドがほとんどです。

一方で、高利回りに対してのリスクや募集頻度の多さを見て、不安に感じている人も多いようです。

そこでこの記事では、不動産クラウドファンディングに10社以上出資している筆者の目線で、ヤマワケエステートの口コミやリスク・デメリットについても詳しく紹介していきます。ぜひ参考にしてください。

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>>CREALの解説記事はこちら<<

目次

ヤマワケエステートの評判・口コミは悪い?投資した人のリアルな声を紹介!

ここではX(旧Twitter)から実際に利用している人の声を紹介していきます。

ヤマワケエステートの良い評判・口コミを紹介

まずは良い口コミです。

とにかく利回りが良いという意見や、無事に償還されて安心している人の声が見つかりました。

後発のサービスではあるものの、他の投資商品と比べても圧倒的な高利回りを誇っていることから、高い注目を集めていることがわかります。

ヤマワケエステートの悪い評判・口コミを紹介

次にネガティブな口コミも見ていきましょう。

利回りが高すぎて怪しそうや、優先劣後が見づらい場所にある、案件として大丈夫なのかという意見が見られました。

10%以上の利回りを狙えるファンドということは、それだけのリスクも孕んでいるということです。

リスクが高い分事前にファンドの精査をしたい投資家も多い中、情報が少ない・わかりづらい点は、マイナスポイントになるでしょう。

ヤマワケエステートの3つの特徴・メリット

ヤマワケエステートのメリットは以下の3つが挙げられます。

  • 高い利回り
  • 多様な不動産案件から選択可能
  • 募集頻度が高い

順番に解説していきます。

ヤマワケエステートの特徴・メリット1.高い利回り

2024年7月時点でヤマワケエステートの募集案件数は105件です。(リセールファンド含む)

その直近10件の平均想定利回りは13.4%です。(年利)

一般的な不動産クラウドファンディングのファンドの利回りは4%ほどなので、圧倒的に高いことがわかりますね。

一番利回りが高いものでは「神奈川県愛川町 一戸建て再生ファンド」が84.6%の利回りでした。

運用期間は3ヶ月ですが、3ヶ月で計算しても21.15%(税抜き前)と、非常に高い利回りです。

また、このファンドは運用が終了して償還済みですが、実績利回りは95%にもなりました。

一番低いものでも8%と、利回りは他のサービスを抜きん出ています。

利回りが高すぎて怪しい?

ヤマワケエステートの1番の特徴である「高利回りファンドの組成」ですが、高利回りすぎても怪しく感じてしまいますよね。

ヤマワケエステートで取り扱っているファンドのほとんどが、インカゲインとキャピタルゲイン両方の利益を得られる「ハイブリット型」であることが高利回りを実現している大きな理由です。

インカムゲインがメインのファンドでは、10%を超えるような高利回りが出る可能性は限りなく低いです。

一般社団法人日本不動産研究所が行っている「不動産投資家調査」によると、東京の城南エリアで賃貸住宅一棟の期待利回りは3.8%ほどですので、賃料収入では高利回りを目指すのは難しいことがわかります。

ヤマワケエステートでは、土地・建物を取得し、更地にして売却したり、土地を取得して建物を建てて売却したり、土地を二つ買い取って1つにまとめて売却するなどして利益を上げています。

面倒臭い作業をすることによって高く売ることが可能になっています。

また、ヤマワケエステートのファンドは短期運用のものがほとんどです。

そのため、ファンドページに表示されている年利換算の利回りより、実際にもらえる利回りは下がります。

例えば、2024年5月に募集された「東京都荒川区南千住 新築ファンド」は年利13.5%ですが、運用期間が7ヶ月なので、実際の利回りは7.8%程度です。

7.8%でも十分高いですが、他のサービスでも十分実現できている利回りですね。

そして、協力会社の存在も高利回りの理由です。

ヤマワケエステートと協力していることの多い「エムトラスト社」ですが、物件取得と開発のプロです。

不動産のプロである「エムトラスト」の協力があるからこその高利回りとなっています。

ヤマワケエステートの特徴・メリット2.多様な不動産案件から選択可能

ヤマワケエステートでは

  • マンション
  • 商業ビル
  • リゾート地
  • ホテル
  • 空き家リノベーション

など、さまざまな不動産を取り扱っています。

他のサービスでは区分マンションのみなど、対象不動産を絞ってファンド組成している場合が多くあります。

比較的リスクが少なくリターンも低いマンションや、リスクが高く高リターンの見込める空き家リノベーションなど、自分に合った投資をすることが可能です。

組成案件が多種すぎる?

ヤマワケエステートでは先ほど紹介したようなさまざまなファンドを組成していますが、過去には、「インドアテーマパーク」や「ラーメン革命 富喜製麺」に投資できるファンドもありました。

どちらも不動産クラウドファンディングではありましたが、ジャンルが幅広く不思議に思われる方もいるのではないでしょうか。

ヤマワケエステートの運営会社の親会社である「WeCapital株式会社」はミッションとして「投資 ・調達カジュアルに。」というものを掲げています。

WeCapital株式会社は「ヤマワケ」という投資・配当型クラウドファンディングの別サービスを立ち上げていることから、投資や調達をもっと簡単にできる仕組みを作ろうとしているのではないでしょうか。

ヤマワケエステートの特徴・メリット3.募集頻度が多い

ヤマワケエステートは2023年の9月にサービスが開始して、10月に第一号ファンドを募集したばかりのサービスです。

しかし、2024年7月時点で既に105件のファンドを募集しており、1ヶ月に10件以上のファンドを募集していることになります。

募集頻度の多い他のサービスでも1ヶ月に2件程度なので、ヤマワケエステートは募集頻度が非常に多いというのがわかります。

ヤマワケエステートの案件は利回りが高いこともあり人気ですが、募集頻度が高いので投資できるチャンスは多くありますね。

なんでこんなに組成頻度が高いの?

ヤマワケエステートではサービス開始から1年も経たずに100件以上のファンドを募集しています。

他の不動産クラウドファンディングサービスでは考えられないスピードです。

ここまで高頻度でファンドを募集できる理由は「協力会社」の存在があります。

現在公開されているファンドで、6つの協力会社を確認することができました。(2024年7月時点、筆者調べ)

  1. エムトラスト
  2. リープ不動産
  3. ファクター・ナイン
  4. JP社
  5. Knight Frank Korea
  6. 大和財託社

他の不動産クラウドファンディングサービスでは、1社が不動産を見つけているのに対して、ヤマワケエステートは多数の協力会社が不動産を取得しています。

そのため、他社ではできないスピードでの組成が可能となっています。

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ヤマワケエステートの5つの注意点・デメリット

次にヤマワケエステートの5つの注意点・デメリットについて解説していきます。

  • 実績が少ない
  • 途中解約はできない
  • 投資できないことがある
  • 劣後出資割合が低い
  • ファンドの開示情報が少ない

順番に見ていきましょう。

実績が少ない

ヤマワケエステートは始まったばかりのサービスで、実績が少ないです。

2024年7月時点で償還されたファンドは10件となっており、募集件数に比べるとまだまだ少ない状態です。

また、元本割れでは無いものの、想定運用期間12ヶ月のところ、3ヶ月で早期償還されたファンドもありました。

早期償還であればマイナスはもちろんありませんが、想定していたほどリターンが出ずに戻ってきてしまう可能性は考えておくべきですね。

途中解約ができない

ヤマワケエステートでは原則、途中解約が認められていません。

いざという時に現金化できないので、あくまでも余剰資金の範囲で投資することをおすすめします。

クーリングオフの対象ではあるので、契約成立時書面の電子交付を受けた日を1日目として8日間が経過するまでの間なら、ヤマワケエステートに書面での通知をすることで契約の解除が認められています。

投資できないことがある

ヤマワケエステートは毎回高利回りファンドを募集しているので、非常に人気が高くなかなか投資できないこともあります。

先着式のファンドは1分も経たずに100%募集金額が集まったこともあります。

抽選式のファンドも1,000%を超える応募率になったことがありました。

ただ、直近のファンドは少し募集の集まりが落ち着いてきているので、先着式の方が確実に投資しやすい状況ではあります。

劣後出資割合が低い

ヤマワケエステートのファンドでは優先劣後出資があるものもあります。

優先劣後出資劣後出資とは、もしファンドの運用で損失が出てしまったとしても、一定割合までは先に事業者がリスクを負うという仕組みです。

ヤマワケエステートの場合、劣後出資割合は10%未満のものも多く、場合によっては数%しかないこともあります。

他社の不動産クラウドファンディングサービスでは10%程度で、多いところでは30%程度まではリスクを負担してくれる場合があります。

また、会員登録をしないと劣後出資割合を見ることはできないので、安全性を確かめるためには先に会員登録をしなければなりません。

しかし、ヤマワケエステートの組成頻度を考えると、劣後出資割合を多くするとヤマワケエステートの負担額が他のサービスとは比にならないほどとなります。

組成頻度の高さゆえのデメリットであるとも言えますね。

ファンドの開示情報が少ない

ヤマワケエステートで募集されるファンドは案件によりファンドの開示情報が少ないものがあり、注意が必要です。

多くのサービスでは住所が最後まで書かれていることが多いですが、ヤマワケエステートではファンドページに住所が途中までしか記載されていないことがあります。

また、駅近物件以外はアクセスが書いてないこともあるので、具体的な対象物件を特定することができず、正しい投資判断が難しくなります。

とはいえヒントになる情報は複数開示されているのと、不動産クラウドファンディング投資家の方が条件を元に物件を特定していることもあるので、Xなども参考にした上で投資をするか判断するといいでしょう。

ヤマワケエステートの実績は良い?詐欺や元本割れについて紹介!

2024年7月現在、ヤマワケエステートでは償還済みのファンドが10件となっています。

元本割れや配当遅延もなく無事に償還されました。

しかし、募集件数と比べると償還実績はまだまだ少ないので、現時点で元本割れがないから安心と判断するのは危険です。

開示されている情報やSNSから情報収集をしきちんと対象物件を特定した上で、運用期間中のアクションや運用期間の長さに対して、10%以上のリターンが得られる見込みが本当にあるのかは判断して投資すべきでしょう。

ヤマワケエステートは「短期間で多くのリターンを得たい人」向けのクラウドファンディング

ヤマワケエステートは直近10件の平均利回り18%超えという圧倒的な高利回りが特徴のサービスです。

また、運用期間の平均は直近10ファンドで10.3ヶ月と比較的短く設定されています。

短期運用で資産ロックを回避しながらも高リターンを得ることができます。

ただ、劣後出資割合が低いこともありますので、不動産クラウドファンディングの中でも比較的「ハイリスク・ハイリターン」な投資であることは知っておきましょう。

投資する場合も、余剰資金の範囲での投資をおすすめします。

ヤマワケエステートの登録から利用するまでの3つのステップを解説!

以下の手順で登録から利用が可能です。

  • 会員登録
  • 本人確認
  • ファンド申し込み

会員登録

WEBサイトの「会員登録はこちら」をクリックします。

フォームから会員仮登録を完了させ、登録したメールアドレス宛に届くメッセージから会員本登録を完了させます。

本人確認

運転免許証やパスポート、マイナンバーを使って本人確認をおこないます。

本人確認は13営業日ほどで完了します。

ファンド申し込み

本人確認が完了し、口座開設がおこなわれたら、ファンドの申し込みができるようになります。

案件を探すから募集中の案件に申し込みができます。

先着式か抽選式など案件により条件が変わりますので申し込む際はよく読んで申し込みするようにしましょう。

ヤマワケエステートは怪しい?よくある質問を2つ紹介

次にヤマワケエステートでよくある質問に答えていきます。

ヤマワケエステートに税金はかかる?

ヤマワケエステートで得る分配金は「雑所得」として分類され、税金がかかります。

分配金の20.42%の源泉税額が徴収された上で口座に入金されます。

確定申告は必要?

確定申告は必要な場合と不要な場合があります。

ヤマワケエステートで得る分配金は「雑所得」として扱われ、雑所得の年間合計が20万円を超えると確定申告が必要で、20万円以下なら原則確定申告は不要です。

人により申告条件が変わる場合があるので、詳しくは税務署・税理士にご確認ください。

ヤマワケエステートの運営会社を紹介

ヤマワケエステートの運営会社はヤマワケエステート株式会社です。WeCapital株式会社の子会社です。

WeCapital株式会社はヤマワケエステートのほかにも「ヤマワケ」「ヤマワケレンディング」の事業を行なっており、これからサービスも開始するようです。

ヤマワケエステート株式会社の会社概要

ヤマワケエステート株式会社の詳細情報は以下の通りです。

会社名

ヤマワケエステート株式会社

本社所在地

大阪府大阪市中央区北浜2-3-14 小谷ビル3

設立日

平成30年5月2日

代表者

上川健治

資本金

1億円

取得している免許

宅地建物取引業免許 大阪府知事(1)第62854

不動産特定共同事業 第1号及び第2号事業者(電子取引業務を行う)大阪府知事第19

WeCapital株式会社の会社概要

会社名

WeCapital株式会社

本社所在地

〒106-0032
東京都港区六本木4丁目1-4 黒崎ビル3階

設立日

平成25年4月10日

代表者

代表取締役 松田 悠介
代表取締役 橋口 遼

取得している免許

金融商品取引業/関東財務局長(金商) 第2768号(第二種金融商品取引業(電子募集取扱業含む))
宅地建物取引業/東京都知事 (1) 第103303号

まとめ

今回紹介したヤマワケエステートについて、重要なポイントを3つにまとめました。 

  • 圧倒的な高利回り
  • 多様な不動産へ投資できる
  • 短期運用ができる

他社よりもリターンが大きい分、比例してリスクも孕んでいる投資先であると筆者は感じています。

ただ利回りや人気だけを見て投資することの無いよう、特に初心者の方は気をつけていただくことをおすすめします。

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COZUCHIについての口コミやメリットデメリットなどを知りたい人は、下記の解説記事も参考にしてください。

>>COZUCHIの解説記事はこちら<<

本サイトのコンテンツは事業者の公式サイトから抜粋した情報をもとに執筆者個人の感想を加えたものです。正確な情報は、事業者の公式サイトにてご確認ください。なお、本記事は情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する意思決定は、事業者の公式サイトにて個別商品・リスク等の内容をご確認いただき、ご自身の判断にてお願いいたします。

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この記事を書いた人

これまで100社以上の不動産サービスについて紹介・解説してきました。編集部は宅建士や、不動産メディア運営に5年以上携わるメンバーで構成されています。誠実で正確な情報発信を心がけています。

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