愛知県内でマイホームを検討中の皆さま、2026年（令和8年）1月から住宅ローン減税のルールが一部変わっていることをご存知でしょうか？ 特に30代の子育て世帯・若者夫婦世帯には、一般世帯よりも手厚い優遇が用意されています。継続になっている部分と、最新の改正ポイントを、新築・中古それぞれの視点で解説します。

目次

1. 2026年（令和8年）の住宅ローン減税は？
   1. 省エネ中古住宅の「借入限度額」を引き上げ
   2. 2026年は床面積要件が緩和されコンパクト住宅も対象に
   3. 2026年は床面積要件が緩和されコンパクト住宅も対象に
2. 【case1】新築の建売住宅を検討
3. 【case2】中古マンションを購入してリフォーム
4. 知っておきたい「年収」と「控除額」のバランス
   1. ペアローンなら住宅ローン減税の還付額が最大化できる？
5. 2026年は住宅ローン減税を使って中古マンション購入が狙い目

1. 2026年（令和8年）の住宅ローン減税は？

これまでも制度としては続いていた、住宅ローン減税。ですが、限度額が違ったり、条件が変わったりと、その年によって誰がどのくらい減税になるのか違っています。

1-1.省エネ中古住宅の「借入限度額」を引き上げ

令和8年も引き続き、子育て世帯（18歳未満の子がいる）や、若者夫婦（夫婦いずれかが39歳以下）に限って高い限度額が維持されます。昨年までと変わったのは、新築に限らず、省エネ性能の高い既存住宅についても適用されること。子育て世帯や若者夫婦への借り入れ限度額を引き上げ、控除期間が13年間に拡充されました。

1-2.2026年は床面積要件が緩和されコンパクト住宅も対象に

世帯の合計所得が1,000万円以下の場合は、床面積40㎡以上から適用されることになりました。世帯年収が1,000万円以上の場合は、50㎡以上が要件です。

愛知県郊外の子育て世帯が住む家の広さは、戸建てだと100～120㎡、マンションでも85～100㎡くらいが広さの目安のため、すでにお子さんがいるご家庭が検討される物件であれば40㎡の物件を考えることはないでしょう。広さの条件はまず当てはまるのではと思われます。

1-3.2024年以降は省エネ基準が必須

新築住宅は2024年以降に省エネ基準に適合していることが住宅ローン減税を受けるための必須条件となっています。既存住宅（中古物件）については異なるため、具体的には以下の住宅ローン減税の対象になる借入限度額と控除額の表をご覧ください。（金融機関が決める借入限度額とは意味合いが異なるので注意！）

住宅ローン減税の借入限度額と控除期間一覧（2026年～）

※2027年末までに建築確認を受けたもの等は2028年以降2,000万円×10年

※上記の内容は、国土交通省の（別紙１）令和8年度住宅税制改正概要から抜粋

2. 【case1】新築の建売住宅を検討

田中夫妻は、1歳になる娘を持つ32歳の同級生夫婦です。夫婦ともに一宮市で勤務しており、出身もこのあたりのため、できればマンションより戸建ての購入が希望で、いくつか新築の建売住宅が気になっています。そのうちの1件は長期優良住宅のため、子育て世帯の田中夫妻なら住宅ローンの借り入れ限度額5,000万円まで引き上げ、控除は13年受けられることになります。

ただし、妻が一時的に仕事を辞める可能性もあったため、5,000万円の住宅ローンを組むこと自体が現実的ではないと判断。実家から資金援助を受けられることも決まり、住宅ローンの借入額は2,500万円におさえました。

Point！

子育て世帯で、かつ新築の省エネ住宅なら住宅ローン減税の対象になる金額は引き上げられますが、住宅ローンがいくら組めるのかは別問題です。住宅ローン減税の制度上は、2026年の購入なら長期優良住宅の新築物件の場合5,000万円までが減税対象になりますが、実際にいくらまで住宅ローンを借りるべきなのかは、現状の世帯年収や夫婦共働きが続けられるのかどうかもよく考えて決めましょう。

また、最近の建売住宅はZEH水準をクリアしていることも多いのですが、購入前に「住宅省エネ性能証明書」が発行されるのかは確認が必要です。

3. 【case2】中古マンションを購入してリフォーム

田原さんは、妻と子2人の4人家族の大黒柱。妻は2人目の育休復帰後に体調を崩してしまい、いまは無理をやめようと退職しているため、ご主人が一家の家計を支えています。子供2人の部屋もいずれ必要かと、持ち家の購入を考え始めました。

働いているのがご主人のみのため中古マンションを探しており、希望エリアで条件に合う物件を発見。省エネ基準に適合していることがわかり、3,000万円までが住宅ローン減税の対象になるため、制度を利用して住宅ローンを組んで物件を購入。2026年になってから購入、申請したため、13年控除を受けられることになりました。

Point！

住宅ローン減税の利用はもちろんのこと、リフォームで内窓の設置など断熱改修も行うなら「みらいエコ住宅2026事業」の併用も可能です。中古物件を購入し、補助金を使って断熱性を高めれば、住宅ローン控除を受けつつ光熱費も抑えられる「二段構え」の節約が可能です。

ちなみに、【case1】と同様で、「住宅省エネ性能証明書」が発行されるのかどうかで、住宅ローン減税の対象になる金額が変わります。中古物件の場合は発行されないこともあるため、不動産会社などに確認してみましょう。

4. 知っておきたい「年収」と「控除額」のバランス

住宅ローン減税は「最大○○万円」と決まっていますが、実際には「自分が支払っている所得税・住民税」からしか戻ってきません。省エネ性能が高い住宅の取得を、子育て世帯や若者世帯が行う場合、たしかに住宅ローン減税の対象になる金額が引き上げられますが、ご自身が支払っている所得税や住民税が還付されるものなので、その金額によっては最大限活かせないこともあるでしょう。

4-1.ペアローンなら住宅ローン減税の還付額が最大化できる？

30代共働きでペアローンにした場合は、夫婦それぞれが控除を受けられるため、世帯全体で還付額を最大化できる可能性はあります。ただし、育休・産休期間中は所得税が減るため、控除額が変動してしまいます。安易にペアローンにせず、ライフプランもよく考えた上で決めましょう。

5.2026年は住宅ローン減税を使って中古マンション購入が狙い目

令和8年の住宅ローン減税の改正は、「子育て世帯の持ち家取得」を強力にバックアップする内容です。新築は安心ではありますが、物価の高騰や将来の教育費も考えると、「中古リフォームの自由度」を選ぶのが賢い選択かもしれません。

新築、中古どちらを選ぶにしても、住宅ローン減税と補助金（窓リノベ、みらいエコなど）をフル活用することが、30代の賢い資金計画の鍵になるでしょう。

執筆：ライターY

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