リバースモーゲージとは？仕組みやデメリットをわかりやすく解説

“リバースモーゲージ”という制度を知っていますか？

住宅ローンとは異なる制度ですが、融資制度は難しいですよね。

高齢化社会向けの制度として登場した貸付制度には、どのような特徴があるかわかりやすく解説していきます。

リバースモーゲージの仕組みや特徴がわかるので必見です。

リバースモーゲージとは？基礎的な特徴を解説

リバースモーゲージとは、持ち家の自宅を担保にして金融機関から融資を受けられる制度です。

リバースモーゲージの特徴は、持ち家に住み続けながら融資が受けられる点です。

担保とは債権者に対して債務者が債務を果たさない場合の損害を補うものとして、債権者に対する保証とされています。

リバースモーゲージの場合は、持ち家に住み続けながら融資を受けられる人が債務者です。

融資を受けていた人が亡くなったときに、担保にしていた持ち家を売却して売却した代金を融資の一括返済に充てるという流れです。

高齢者向けの貸付制度という認識で、リバースモーゲージの対象は“シニア層向け”とされています。

高齢化の社会で住まいをいかに活用するか、活用できるかという観点からもリバースモーゲージは今後も活用されていく制度として注目を浴びています。

住宅ローンとリバースモーゲージの2つの違い

家を担保にするなら住宅ローンと同じではないかという疑問が出てきます。

住宅ローンとどのような違いがあるのかそれぞれ比べていきます。

住宅ローンは住宅を購入する際に先にお金を借りて、月々返済をしていく制度です。

住宅を購入するには数千万円必要なので、持ち家を購入した経験がある方は住宅ローンを利用しての購入をされた方も多いのではないでしょうか。

リバースモーゲージは毎月お金を借りて、亡くなった後にまとめて返済する制度です。

最終的に借入残高がなくなる住宅ローンと、最終的に残高を返済するリバースモーゲージは相反する制度として紹介できます。

リバースモーゲージは、制度が複雑なため制度内容やデメリットなども把握した上で利用する必要があります。

公的機関と民間のリバースモーゲージの違い

公的機関と民間のリバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借り入れる、亡くなったときに最終的に返済する点は共通していますが、利用目的やサービス内容に大きな差異があります。

要件なども定められているので、自分が当てはまるかどうかも確認しながら把握していきましょう。

公的機関のリバースモーゲージは、社会福祉協議会などが行う貸付制度のことを指し“収入が少ない方向け”で自立支援を目的としています。

民間に比べ利子が比較的低めに設定されているのも特徴です。

世帯構成員の年齢が65歳以上であることが条件で、その他にも一定額の収入がある人は申し込めない、土地の評価額によるなどの細かい規定が決まっています。

厚生労働省が管轄ですが各都道府県の社会福祉協議会が受付窓口になっており、貸付を受けることができるのは借受人が亡くなる、貸付元利金が貸付の限度額に達するまでと定められています。

連帯保証人や推定相続人の同意が必要などの細かい条件をクリアすることができる人のみが受けられる制度です。

民間のリバースモーゲージは、相当の金融資産を保有しており、安定した収入がある人が対象です。

安定した収入には年金なども含まれます。

貸付額も高めの設定のため、持ち家の資産価値が高いということも条件となります。

貸付金額が定められている公的機関に対し民間のものは老後の生活のゆとりを目的としているため、まとめて一括でお金を借りることも可能です。

一括で借りることができれば幅広い用途で使えるため、選択肢の幅が広がります。

	公的機関	民間
資金用途	生活資金	老後のゆとりある生活
融資金額	低い	高い
対象者	65歳以上の低所得者	安定した収入あり
持家評価額	低め	高い
運営元	社会福祉協議会	金融機関

リバースモーゲージの3つのメリット

リバースモーゲージにはメリットとデメリットが存在します。

利用を検討しているのであれば、どちらも把握しておく必要があります。

リバースモーゲージのメリット、

• 持家に住み続けられる
• 収入要件は住宅ローンよりも厳しくない
• 老後の負担が少なく生活できる

の3つを詳しく紹介します。

持家に住み続けられる

リバースモーゲージの最大のメリットは“持家に住み続けられる”ことではないでしょうか。

住む場所が確保されているのは生活していく上で非常に重要なことです。

将来的に老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）への転居をする可能性もあるでしょう。

一度自宅を売却してしまうと、当然ですが、自宅には一切住めなくなってしまいます。

リバースモーゲージであれば老人ホームなどの終の棲家に転居後も、体調がいい時や子ども、孫が遊びに来るなんて時も一度帰省して自宅でくつろぐことができるのです。

贅沢な利用方法と感じるかもしれませんが、老人ホームなどの終の棲家に「死ぬまで住まなければならない」状態と「いつでも帰る場所がある」状態では転居後の生活でも心の持ちようが違いますよね。

しばらくの間自宅を残しておけるというのは大きなメリットと言えるでしょう。

収入要件は住宅ローンよりも厳しくない

年金収入や手元の資産が少ないなど、収入面での不安がある方にはリバースモーゲージの制度は魅力的です。

一般的に周知されている住宅ローンは収入要件などの定めが事細かに決まっているのに対し、リバースモーゲージは住宅ローンよりも収入要件の取り決めが緩やかな設定になっています。

利用するには収入要件が最低条件になってくるので、条件を満たす収入要件が緩やかなのはうれしいポイントです。

また、通常の借入よりも比較的自由度が高いリバースモーゲージ。

一括で振り込まれる方式、年金や給料のように毎月振り込まれる方式、必要な時に必要な分だけ振り込まれる方式もあります。

収入要件が緩やかなだけではなく、借り方も自由に選択できる可能性が高いでしょう。

老後の負担が少なく生活できる

住宅ローンであれば毎月の返済は元金と利息両方の返済が必要ですが、リバースモーゲージは毎月の支払いは利息のみとなっています。

利息のみの支払いで済むので、老後の生活における支出を減らすことも可能です。

また、空き家となった自宅を第三者に貸し出すこともできる制度も出てきました。

分譲賃貸は地域によっては物件も少なく、需要が高い場合も少なくありません。

毎月家賃収入があれば、その後の生活にもゆとりができる可能性もあるでしょう。

リバースモーゲージの３つのデメリット

続いて、リバースモーゲージのデメリット、

• 土地価格の下落
• 金利の上昇
• 長生きについて

の3についても紹介していきます。

良い側面だけではなく、注意が必要な側面を把握した上で制度を利用するようにしましょう。

土地価格の下落

リバースモーゲージのデメリットとして土地の価格が変動することが挙げられます。

リバースモーゲージの融資限度額の目安は定期的に不動産評価額をもとに決定。

評価額が当初評価されていた額よりも下落することで、融資の限度額を超えてしまうことで一括の返済を求められるというリスクをはらんでいます。

生活が不自由なく送れるようにと融資してもらっていたものが、一括返済を求められればかえって苦しい生活を強いられる可能性があるということを把握しておかなければなりません。

金利の上昇

無担保のローンに比べれば安いものの、住宅ローンに比べるとかなり割高な金利で借金をするリバースモーゲージ。

リバースモーゲージの融資の金利は変動制を導入している場合が多いです。

住宅ローンやカーローンは元金と利息を毎月返済することになるのですが、金利が上昇した場合、この利息部分の支払いが増額し、返済額の負担が増えることになります。

一方リバースモーゲージでは、金利が上昇した場合のリスクは売却時に借入金を完済できなくなってしまう場合や、最悪の場合は売却を待たずして資金が回らなくなってしまう恐れもあります。

将来金利が上昇してしまう可能性も無きにしもあらずなので、金利の上昇に伴い返済額が膨らむ可能性もはらんでいるのです。

超低金利の現代だからこそ、金利上昇のリスクには備えておかなければなりません。

長生きについて

高齢化や医療の発達により長生きができる世の中になってきました。

「住宅資金」「教育資金」「老後資金」これらは「人生の三大資金」と呼ばれていますが、とりわけ「老後資金」はリバースモーゲージ制度を利用した場合でも重くのしかかってきます。

「契約期間は借入から死亡までだから、その後のことは考えなくても良い」と思っている方もいらっしゃるかもしれませんが、実はそうでもないのです。

リバースモーゲージを利用するにあたって、長生きすればそれに伴い融資額も増えることになります。

将来の返済額が増えることに加え、生存中に融資枠に達することも考えられます。

生存中は融資がずっと受けられると思っていたものが、途中から受けられなくなる可能性もあるということを理解しておかなくてはいけません。

リバースモーゲージの6種類の資金用途例

リバースモーゲージのメリットやデメリットを把握した上で、リバースモーゲージを利用したいとお考えの方は、資金を何に利用していくか候補があるでしょうか。

一般的な資金運用例を紹介するので参考にされてください。

• 老後の生活資金
• 老人ホームの入居金
• 自宅のリフォーム費用
• 住宅ローンの残債支払い
• 余暇への活用
• 子への生前贈与

年金などの収入が少なく生活資金に充てたいと考える方は多いのではないでしょうか。

生活資金にして老後も安定した生活を送ることができれば、心穏やかに余生を暮らせます。

年を重ね老人ホームへの入居を考えている方は、老人ホームの入居金としても使うことができます。

家族へ介護をさせるのは気が引けるのであれば、老人ホームを検討することもあるでしょう。

老人ホームを考えたものの入居金が高く諦めたという方も多く存在します。

リバースモーゲージを利用すれば老人ホームで、仲間を見つけることができるかもしれません。

家は住み続けているとどうしても傷んできます。

長年住み続けてきた思い入れのある家だからこそ綺麗な状態で長く利用したいもの。

また、年齢を重ねリフォームした方が使い勝手が良いことがあります。

手すりをつけたりバリアフリーにしたりと、生活する上での安全面や快適な住環境を配慮し住みよい環境を整えることは重要です。

住宅ローンが残っているのであれば、リバースモーゲージが早く支払いを終わらせる手助けをしてくれます。

今まで懸命に働き余生を楽しみたいとお考えの方は、余暇を楽しむために利用するのも方法です。

ウォーキングやグラウンドゴルフなど、同時に健康な体と心を手に入れられる運動などに利用するのも有効です。

カラオケなど趣味に投じることで生活にハリも出てきます。

同じ趣味を持つ仲間との交流も増え、生きがいが出てくることで楽しい毎日を送れるのではないでしょうか。

子どもへ生前贈与を残したい方もリバースモーゲージが重要な役割を果たしてくれます。

不動産投資で老後資金を作る2つの理由

• 安定して収入が得られる
• リスクを事前に把握できる

不動産投資で老後資金を作る理由として“安定して収入が得られる”ことが挙げられます。

人生は何が起こるかわからず、病気や怪我などで動けなくなる可能性もあります。

そんなとき不動産投資を行っていれば安定して収入を得ることが可能です。

リスクを事前に把握できるというのも大きな利点です。

株やFXであれば突如状態が一変して資産価値の大幅な変化などが起こる危険性をはらんでいます。

不動産投資であればあらかじめ起こりうるリスクを想定しやすいので、リスクに対する対策も立てやすいです。

資金調達にリースバックという選択肢も

リースバックとはすでに所有している資産を一度売却して、資金調達を行いリース契約を結ぶことを指します。

リースバックは資金調達ができて、持ち家を手放すことなく住み続けることが可能です。

自宅の所有権自体は切り替わるので、家賃を払い続ける必要があります。

リースバックとリバースモーゲージの3つの違い

リースバックは短期で買い戻す人向けと言える制度です。

売却資金がすぐに必要だったため自宅を売却したという人でも、持ち家を手放したくないと思い入れがある人も多いのではないでしょうか。

リースバックは資金の準備ができた場合や資金にゆとりができた場合は、買い戻すことも可能です。

リバースモーゲージは契約終了時に一括返済するので、リースバックとは大きく異なります。

リバースモーゲージの使用用途は前述しましたが、リースバックの使用用途は特に取り決めはありません。

リバースモーゲージの対象物件が戸建だったのに対し、リースバックの対象物件は戸建に加えマンションや事務所なども対象となります。

	リバースモーゲージ	リースバック
契約終了後の対応	亡くなった時に一括返済	買い戻しが可能
使用用途	生活資金など	不問
対象物件	戸建	戸建、マンション、事務所等

まとめ

リバースモーゲージについて解説してきました。

高齢社会に適した救済制度ということがわかりました。

住宅ローンやリースバックとは似ているようで異なるので、違いを認識しておきましょう。

リバースモーゲージにはメリットだけではなく、デメリットもあるので、自分に適しているものか確認して利用を検討すると良いです。

リバースモーゲージを利用して余生を楽しむのも1つの方法です。