ソーシャルレンディングサービス「コモサス」で募集された中野プロジェクトは、東証スタンダード上場の明豊エンタープライズへの貸付を通じて、中野区新井の土地取得と新築賃貸マンション開発を進め、完成後に第三者へ売却して返済するタイプのファンドです。
予定利回りは年率6.0%（税引き前）で、担保は「土地への根抵当権第1順位」、LTVは71.8%と明記されています。
運用期間は2026年1月30日から2027年7月30日まで約18ヶ月で、元本は満期一括償還、利益は毎月分配型という設計です。
この記事では、募集条件の整理だけでなく「この条件は投資家にとって強いのか弱いのか」を断定的に分解し、出資すべき人／避けるべき人まで落とし込みます。
中野プロジェクト（ファンド152号）の基本概要
まず、判断の土台になる数字と条件を整理します。
条件一覧（投資家が最初に見るべき項目）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 案件名 | 中野プロジェクト（COMMOSUSファンド152号） |
| 資金使途 | 中野区新井の土地購入費用 |
| 貸付先 | 株式会社明豊エンタープライズ（東証スタンダード：8927） |
| 目標募集金額 | 300,000,000円 |
| 最低投資金額 | 10,000円（1口10,000円） |
| 予定利回り | 年率6.0%（税引き前） |
| 予定運用期間 | 2026年1月30日～2027年7月30日（約18ヶ月） |
| 利益分配 | 毎月利払い（初回は3月9日予定、以降は毎月7日予定） |
| 元本償還 | 契約終了時に一括償還 |
| 担保 | あり（土地に対する根抵当権 第1順位） |
| LTV | 71.8%（担保評価額4億1,800万円に対して） |
| 保証 | なし |
| 募集方式 | 抽選方式 |
| 募集期間 | 2026年1月15日～2026年1月19日12:00 |
このスペックから、このファンドは「上場企業×不動産担保×中利回り×18ヶ月拘束」のバランス型だと結論づけられます。
次章から、投資家が本当に知りたい「安全性とリターンの妥当性」を掘り下げます。
「中野プロジェクト」（ファンド152号）の仕組みをわかりやすく解説
中野プロジェクトは、ざっくり言うと「土地を買う資金を貸す→新築マンションを建てる→完成後に売って返す」ファンドです。
投資家が得る利益は、明豊エンタープライズが毎月支払う利息が原資になります。
元本は途中で返ってこず、最後にまとめて返ってくる一括償還です。
返済の原資は2本立て
- 物件の売却代金
- 明豊エンタープライズの自己資金
売却が想定通りに進めば、ファンドは計画通り終了します。
売却が遅れたり条件が悪化した場合、運用期間の延長が起こり得る設計です。
毎月分配型の意味
毎月分配型は、満期まで分配がゼロになりにくく、キャッシュフローを作りやすい形式です。
一方で、利益を毎月受け取るため「複利で再投資して雪だるま式に増やす」タイプとは相性が良くありません。
手元資金に分配が戻る設計を重視する人に向きます。
「中野プロジェクト」（ファンド152号）の投資判断にあたっての4つのポイント
公式の投資ポイントは4つありましたが、投資家として見るべきは「良い点」と「見落とすと危ない点」をセットで理解することです。
ポイント1：貸付先が東証スタンダード上場企業である強み
上場企業であることは、情報開示の量と質が一定水準に達している点で強いです。
特にこの案件では、明豊エンタープライズが1968年設立で、首都圏中心に賃貸マンション・アパート開発販売をコア事業としていることが明記されています。
加えて、2025年7月期（連結）で売上高29,796百万円、営業利益3,374百万円、当期利益1,894百万円という数字も示されています。
数字が出ている時点で、少なくとも「実態が見えない謎企業」ではありません。
ただし、上場企業でも不動産市況の逆風で資金繰りが悪化する局面はあります。
上場＝安全ではなく「倒れにくい要素が増える」程度に捉えるのが正解です。
ポイント2：「中野区新井×沼袋駅徒歩8分」の立地は売却・賃貸双方で強い
この案件の土地は、西武新宿線「沼袋駅」徒歩8分で、落ち着いた住宅街と説明されています。
沼袋駅から西武新宿駅へ約11分、バスでJR中野駅へ約9分というアクセス性も具体的です。
この立地は「賃貸需要」と「第三者売却時の流動性」の両方を支えます。
マンション開発案件で怖いのは、完成しても買い手がつかないケースですが、都心アクセスが良い住宅地は相対的に売却が成立しやすい部類に入ります。
一方で、売却の成否は立地だけでは決まりません。
市況、金利、建築費、買い手の投資意欲がそろって初めて出口が決まります。
立地が良いから必ず売れる、は誤りです。
ポイント3：根抵当権第1順位は強いが、LTV71.8%は安全域ギリ寄り
担保は「土地への根抵当権第1順位」です。
第1順位は、回収局面になったときの優先度が最も高いことを意味します。
融資型クラウドファンディングで担保がある案件の中でも、順位は最重要論点です。
ただし、この案件のLTVは71.8%です。
LTVは担保評価額に対して貸付残高がどれくらいかを示す指標で、低いほど安全です。
71.8%は「余裕が十分」と言い切れる水準ではなく、担保評価が下がると一気にリスクが高くなります。
さらに注意点として、公式にも「開発リスクが顕在化すると担保評価額が下がり、LTVが上昇する可能性」が明記されています。
これは、土地は建物が完成するまで価値の変動要因が多いことを示します。
結論として、担保があるから安心、ではなく「第1順位で守りはあるが、LTVは攻め寄り」だと断定します。
ポイント4：毎月分配は嬉しいが、税引き後の実感利回りは下がる
予定利回りは年率6.0%（税引き前）です。
ここで重要なのは、投資家の手残りは税金で目減りする点です。
毎月分配は受け取った実感が強い反面、分配回数が多いほど管理上の見え方も複雑になります。
投資判断では、利回りの数字だけでなく「18ヶ月資金が拘束されること」とセットで考える必要があります。
募集条件とスケジュールから読む「当選しやすさ」と戦略
このファンドは抽選方式です。
先着方式よりも申込みのチャンスが公平で、募集開始直後に張り付けない人でも参加できます。
抽選方式で損しない立ち回り
- デポジット残高があると当選連絡と同時に申込が完了する
- 繰上当選（②）はデポジット残高がある人のみが対象
- 全部当選ではなく部分当選の可能性がある
この条件を踏まえると、戦略は明確です。
「当選確率を上げたいなら、先にデポジットへ資金を入れておく」が最適解になります。
入金していない人は、当選しても期限までに入金できなければキャンセル扱いになり、繰上枠も取りにくくなります。
募集スケジュールの整理
募集開始は1月15日（木）で、募集終了は1月19日（月）12:00です。
抽選結果発表①が1月19日午後、入金期限が1月21日（水）16:00です。
抽選結果発表②（繰上当選）が1月22日（木）10:00からとなっています。
この流れを見る限り、資金準備が遅い人は不利だと断定できます。
「中野プロジェクト」（ファンド152号）の注意点は運用期間の長期化
この案件は予定運用期間が約18ヶ月と、融資型クラウドファンディングの中では長めです。
加えて、運用方針として「最長1年間の延長措置を講じることがある」と明確に書かれています。
ここは投資家が最も誤解しやすい落とし穴です。
延長が起こると何が困るのか
- 資金がさらに長く拘束され、機会損失が増える
- 出口（売却）の不確実性が高い局面が続く
- 精神的なストレスが増える
一方で、延長は投資家にとって必ずしも悪ではありません。
強制的に損切りせず、回収最大化の時間を取る判断は、元本毀損を避けるうえで合理的です。
ただし、資金拘束が伸びる前提で投資できない人は、このファンドに向きません。
「中野プロジェクト」（ファンド152号）の3つのリスク
このファンドのリスクは、次の3つに分けると理解が速いです。
リスク1：借入人の信用リスク
借入人が返済できなければ元本は毀損します。
今回は上場企業で、COMMOSUSでの借入実績もあり、償還率100%（2026年1月14日時点）という実績が示されています。
この点はプラス材料です。
ただし、過去の償還実績は将来の安全を保証しません。
不動産会社は市況変化の影響を強く受けるため、景気後退や金融引き締めが長期化すると逆回転しやすい業種です。
リスク2：開発リスク（建築・工期・コスト）
土地を取得して新築マンションを建てる以上、工期遅延とコスト増のリスクは必ず存在します。
特に建築費の上振れは、売却益を圧縮し、返済余力に影響します。
公式にも「開発リスクで担保評価が下がり、LTVが上昇する可能性」が明示されています。
この記載がある案件は、投資家側も同じ前提で構えておくべきです。
リスク3：出口リスク（売却が遅れる・条件が悪化する）
返済原資の中心は売却代金です。
つまり、最終的には買い手が付くかどうかが勝負になります。
立地は良いものの、金利や投資家心理が悪化すれば売却は遅れます。
運用期間の延長条項がある時点で、出口が遅れる可能性は織り込み済みだと断定できます。
数字で見る投資シミュレーション（イメージを掴む）
予定利回り6.0%（税引き前）を、あくまで目安として単純計算します。
運用期間は約18ヶ月なので、年率6.0%を1.5年分として考えると、税引き前の総利益率は約9.0%相当になります。
たとえば10万円投資なら、税引き前の利益イメージは約9,000円です。
ただし毎月分配で、1円未満切り捨て、運用開始日や早期終了、延長などで数字は変動します。
このため、ここでの計算は「投資感覚を掴むための参考値」だと位置づけます。
まとめ
中野プロジェクト（COMMOSUSファンド152号）は、東証スタンダード上場の明豊エンタープライズを貸付先とし、中野区新井の土地取得を起点とした新築賃貸マンション開発に投資するファンドです。
根抵当権第1順位の担保が設定され、LTVは71.8%と一定の安全性を確保しています。
予定利回りは年率6.0%で毎月分配型、運用期間は約18ヶ月とやや長めですが、上場企業の信用力と立地の良さを踏まえると、安定性を重視した分散投資先として検討価値のある案件だと判断できます。
興味を持たれた方は、ぜひ投資を検討してみてください。
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