これから不動産投資を始めたいけど、投資資金が無くてできないと思っている方も多いのではないでしょうか。
確かに不動産投資には初期費用が必要となり、また決して安い金額ではありません。
そのため、始める前に諦めている方もいることでしょう。
そこで今回大きな投資資金ではなく、100万円から始められる不動産投資に着目して解説します。
「100万円なら投資資金として出せる」という方に向けて、オススメできる3つの投資方法とメリット・デメリットを紹介しますので、今後の不動産投資に活かしてください。
また100万円での不動産投資をする際の3つの注意点も重ねて解説していきます。
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不動産投資は自己資金100万円からできる？
結論からいうと、不動産投資は100万円の資金があれば十分に可能です。
不動産は数千万円単位の物件が多いですが、すべて自己資金で賄う必要はありません。
後で述べるように、自己資金100万円で不動産を購入できる方法はいくつもあるので、資産状況に合わせて選択するとよいでしょう。
自己資金100万円から不動産投資をするメリット
100万円前後の資金で投資用の不動産を購入する場合は、以下のようなメリットがあります。
レバレッジを利かせて少額で大きな収益を上げられる
不動産価格が100万円以下という物件は存在しますが、大半が地方であり、買えたとしても収益性に不安があります。
100万円では東京23区で探すのは難しい状況です。
ただし、融資を受けることによって東京23区の高収益物件を購入することは可能です。
レバレッジを利かせて少額で収益性の高い物件を購入できるのが、100万円投資のメリットです。
早く不動産投資を始められる
不動産は高額な商品なので、資金を貯めてから購入しようとすると、貯まるまでに時間がかかり、収益を獲得できる機会を逸することになります。
100万円という手の届く金額であれば、比較的早い段階で不動産投資を始めることができます。
複数物件を保有して資産を拡大できる
100万円の自己資金で購入した物件の運用が軌道に乗れば、家賃収入でローンを返済しながら、次の物件の購入を検討できます。
1つめの物件の返済実績があるので、融資審査で有利になるというメリットがあります。
自己資金100万円から不動産投資をするデメリット
一方、100万円の元手で不動産を購入する場合は、以下のようなデメリットもあるので注意が必要です。
金融機関の融資審査にとおりにくい
金融機関から融資を受けるには、一定の頭金を入れるのが一般的です。物件価格に比べて頭金が少ないと融資審査で不利になります。
ただし、「年収倍率」という融資審査の基準もあるので、頭金が少ないからダメと決まっているわけではありません。
住宅金融支援機構が行った「2021年度フラット35利用者調査」によると、マンション融資利用者の全国平均年収倍率は7.2倍 （年収300万円なら2,160万円まで借り入れ可能）です。
年収倍率以下の物件であれば、頭金が100万円でも融資にとおる可能性があります。
購入できる物件の選択肢が少ない
自己資金が100万円の場合、購入できる物件の選択肢は少なくなります。
自己資金の目安は一般的には10～20％程度といわれているので、自己資金100万円で購入できる物件は500～1,000万円となり、首都圏では築古の中古マンションくらいしか購入できない可能性があります。
返済負担が大きくなる
少ない自己資金で高額な物件を購入すると、毎月の返済負担が大きくなります。例えば、1,000万円の物件を自己資金100万円と500万円のケースで返済額を比較してみましょう。
【計算例】物価価格1,000万円、融資期間30年、元利均等払い、金利2.0％の場合
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毎月返済額 |
総利息 |
総返済額 |
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自己資金100万円 |
33,265円 |
2,975,518円 |
11,975,518円 |
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自己資金500万円 |
18,480円 |
1,653,032円 |
6,653,032円 |
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差額 |
14,785円 |
1,322,486円 |
5,322,486円 |
自己資金400万円の差は、月々約1万5,000円の支払額の差となります。
不動産投資を元手100万円から始める際の注意点
ここからは100万円で不動産投資をする時に気を付ける3つの注意点に解説します。
- 激安物件には要注意
- 利回りを考慮して投資する
- 簡単に儲けられるという業者には注意
激安物件には要注意
激安物件には必ず激安な理由があります。
激安にしないと売れないということは理解しておきましょう。
激安物件である主な理由は、「築年数が古い」「立地が悪い」「事故物件」「大きな修繕が必要」などさまざまです。
安いなら安いなりの理由は必ずありますので、しっかり見極めてから購入するか判断しましょう。
利回りを考慮して投資する
利回りとは投資した資金に対して一年間で回収できる割合を表した数値です。
仮に100万円を投資し、利回り7％である場合、一年間で7万円の収入になります。
利回りは投資する上で重要な指標となり、高利回り物件に投資することで収益が高くなる傾向があります。
どの投資物件にも利回りは存在しますので、確認してから投資するようにしましょう。
簡単に儲けられるという業者には注意
インターネットで情報を取得できる現代では、情報過多になり、詐欺をしている会社も多数あります。
簡単に儲けられるといって投資資金を持ち逃げする業者は後を絶ちません。
そのため投資する会社に関しては、創業してからの年数や、会社信頼度を調べるようにしましょう。
また、100万円を投資して、自身の生活に圧迫がないかも考慮しておく必要があります。
投資は資金に余裕がある方が行うものです。
一獲千金を狙いたくても、不動産投資ではほとんど不可能なので、資金と相談して始めましょう。
自己資金100万円から始める不動産投資の選択肢
100万円の資金でできる不動産投資は3つあります。
- 不動産投資ローンを用いて購入
- J-REITを利用する
- 不動産クラウドファンディング
それぞれのメリットとデメリットを説明します。
不動産投資ローンを用いて購入
金融機関で不動産投資を目的としたローン組み、お金を借りて投資物件を購入します。
月々のローン返済は発生しますが、その返済額は投資物件からの収益で支払う仕組み。
つまり収入から借り入れ返済を差し引いた残りが収益となります。
この方法だと、100万円を用意しなくても、金融機関の融資審査さえ通れば投資資金を確保できます。
100万円の激安投資物件を買うより、不動産投資ローンを利用して高額の物件を購入・返済していった方が、高い収益が期待できるでしょう。
実際、100万円の手持ち資金で、2,000万円のワンルームマンションを投資物件として購入する人も多くいます。
とはいえ、金融機関の融資審査をクリアする条件があります。
職業や年収の安定性、投資物件の収益性や立地など、さまざまな観点からの審査されるので、選ばれた人と物件のみ可能な投資方法です。
【不動産投資ローンのメリット】
- 大きなレバレッジ効果が見込める
不動産投資ローンは大きなレバレッジ効果が見込めます。
投資資金が100万円であっても、2,000万円のワンルームマンションに投資すればレバレッジ20倍。
投資資金より価値がある不動産を購入できる点は、非常に大きなメリットです。
金融機関の融資さえクリアすれば、少ない資金で大きな利益が見込める不動産を購入できるため、収益の期待値も高くなるでしょう。
- 不動産収入で住宅ローンの返済も可能
不動産投資のローンを返済した後の余剰金は、住宅ローンの返済に回すことができます。
毎月の給与から支払っていた住宅ローンを不動産収入でまかなえれば、大きな負担軽減になりますね。
もちろん住宅ローンを借りていない方は、余剰金がそのまま収入に直結します。
【不動産投資ローンのデメリット】
- 借入れリスクが伴う
不動産投資ローンを借りるということは、毎月返済が生じるということ。
もし投資した不動産から収入が入らなければ、自身の預金から支払う必要があります。（持ち出し）
投資における持ち出しは必ずしも悪ではないですが、必ず収益がでるという保証がない以上、常にリスクと向き合いながら運用する必要があります。
- 返済額が変動する場合がある
ローンには必ず金利が付き、利息と合わせて元本を支払います。
金利が一定という金融商品は少なく、数年に一度見直しが入ります。
2023年時点では低金利時代が続いており、金利は安い傾向にありますが、今後上昇する可能性も大いにあります。
その場合は毎月の返済額が変わり、得られる収入も減ってしまうでしょう。
J-REITを利用する
J-REITとは、複数の投資家から資金を集めてマンションや商業施設を購入し、その物件から得た利益を投資家に分配する方法です。
J-REIT は不動産そのものを所有するわけではなく、証券化した不動産に投資する形式。
つまり株などと同じ金融商品になります。
小額から始められるため、100万円もあれば問題なく始められます。
また、運用は全てプロに一任できるので、本人の不動産投資の知識が浅くても大丈夫です。
【J-REITのメリット】
- 少額＆分散投資できる
投資資金100万円とはいえ、決して安い金額ではありません。
しかしJ-REIT は一口1万円から投資でき、さらにネット証券なら100円から投資できる場合もあります。
また、1つの投資物件に100万円入れるのではなく、25万円ずつを4つに分けて投資も可能。
分散投資をすることで、元本割れのリスクを軽減できます。
もちろん投資額が低ければ収益も低くなりますが、まずは小額から低リスクで始めてみたい人にはオススメです。
- 運用をプロに任せられる
運用を専門家に任せられる点も魅力です。
不動産の知識が浅くても、専門家に一任できるので、自身が何か行うこともありません。
いちど投資した後は、収益がどれくらいになっているか見ているだけでOK。
他の仕事をしながら、ほったらかし投資が可能になるのです。
【J-REITのデメリット】
- 価格変動が起きやすい
J-REIT は金融商品なので、経済市場などに大きく左右されます。
そのため、100%利益がでるわけではありません。
景気によってはマイナスになることもあるため、リスクがないわけではないと覚えておきましょう。
- 手数料が発生する
専門家に一任するJ-REIT は、もちろん手数料が発生します。
販売手数料や信託手数料を支払う必要があるので、利益が小さければ、手数料分で赤字になることもあります。
不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングとは、J-REIT 同様、複数の投資家から資金を集め、不動産を購入する方法。
購入した不動産から得られる家賃収入や売却益が主な収益源となります。
不動産クラウドファンディングがJ-REIT と異なる点は、ファンドの規模です。
J-REIT は1銘柄数億円以上の規模となり、投資対象も大規模なオフィスビルや大型の集合住宅といった物件が多いです。
一方、不動産クラウドファンディングは、数百万円から数千万円の物件がメインの投資対象となります。
またJ-REIT は規模が大きいので自身で物件を選べませんが、不動産クラウドファンディングは自由に選べます。
【不動産クラウドファンディングのメリット】
- 価格変動リスクが少ない
不動産クラウドファンディングは価格変動リスクがそれほどありません。
なので一度投資したら、出資金と配当金が戻ってくるのを待つだけでOKです。
- 少額投資が可能
不動産クラファンもJ-REITと同じく、小額から投資できます。
おおよそ1万円から募集している企業が多く、気軽に始められますよ。
たくさんの不動産クラウドファンディングに投資できることで、リスク分散になるメリットもあります。
【不動産クラウドファンディングのデメリット】
- 途中解約や売却ができないケースもある
J-REITなら投資物件の証券をいつでも売却できますが、不動産クラウドファンディングは一度投資したら、途中解約や売却は認めてない運営会社が多いです。
また途中で返金してもらえる場合でも、換金性は低くなるデメリットがあります。
- 元本割れリスクを伴う
金融商品ではない不動産クラファンであっても、100％利益になるわけではなく、元本割れする場合もあります。
投資した不動産に入居者が居なければ、収益は分配されません。
絶対に安定的な収益を得られるわけではないことを覚えておきましょう。
おすすめの不動産クラウドファンディング「COZUCHI（コヅチ）」
不動産クラウドファンディングで特におすすめなのが、「COZUCHI」です。
COZUCHIは累計調達額603億円と、業界トップの成績を誇っています。
COZUCHIは半年から2年程度の運用期間の短期運用型ファンド（匿名組合型ファンド）と10年程度の運用機関の中長期運用型ファンド（任意組合型ファンド）の2種類のファンドを組成しています。
主に組成している短期運用ファンドは優先劣後システムを採用しており、投資家の資産を守ることができます。
※優先劣後システムとは、投資家を優先出資者と運営会社を劣後出資者とに分け、共同で出資し、配当は優先出資者から優先的に行われるシステムです。
またCOZUCHIの大きな特徴の一つが、想定利回りよりも上振れて償還される可能性があることがあることです。
過去には利回り200%を超えたこともありました。
2024年4月現在、COZUCHIでは最大50,500円分のAmazonギフト券がもらえるキャンペーンも実施しているので、気になる方は下記のCOZUCHIの解説記事を参考にしてみてください。
→COZUCHIは正直怪しい？評判口コミを53万円やってみた筆者が徹底解説！
まとめ
ここまでお読みいただき、これまで不動産投資は多額な資金が必要と思って躊躇していた方も、100万円程度から始められることがおわかりいただけたでしょう。
元手100万円で不動産投資を行うには、
- 投資ローンの利用
- J-REIT
- 不動産クラウドファンディングへの出資
など、選択肢がいくつかあります。
それぞれのメリット・デメリットを比較して、不動産投資に一歩踏み出してみてはいかがでしょうか。
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