家は離婚前に売るのがいい？離婚による不動産売却の最適なタイミングとは？
離婚をきっかけにマイホームの売却を考え始めたら、気にしたいのが売却のタイミングです。離婚前に売却した方がいいケースもあれば、離婚後にじっくり売却を進める方がスムーズなこともあり、状況や考え方などでどちらがいいのかは異なります。それぞれメリット・デメリットや、どんな人が離婚前の売却向きか、離婚後にした方がいいのはどんな人かをご紹介していきます。
目次
- 離婚前に家を売却したらどうなる？
- 売却のタイミングを決める判断基準は？
- 離婚前に売却した方がいいのは、どんな人？
- こんな人は、離婚後に売却を検討してもいいのかも
- まとめ・売却するタイミングで大事なのは、離婚の前か後か、だけではない！
1.離婚前に家を売却したらどうなる？
離婚が決まったら、離婚の手続き前にすぐマイホームの売却を進める方もいます。ペアローンで夫婦それぞれの書類や手続きが必要な場合、引越して離婚する前に売却を進めたほうがスムーズかもしれません。まずは離婚前に家を売却するメリット、デメリットをあげていきます。
1-1.離婚前に家を売却するメリットとは？
財産分与を進めやすい
家を売却して、売却代金から住宅ローンや諸費用を差し引いた残りの現金で、財産分与の話し合いがしやすくなります。財産分与は婚姻中に夫婦で協力して得た財産を、離婚時または離婚後に分ける手続きです。結婚前に購入していた家でも、財産分与の対象になるケースもあるので注意しましょう。
⇒別コラム：離婚時の財産分与とは？家を売るときの基本
住宅ローンを整理しやすい
売却したお金で住宅ローンを完済できれば、離婚後にローンや保証の問題を残しにくくなります。ただし、売却予定の金額より住宅ローンが上回ってしまう場合、残りを自分でおさめられるかが問題に。まずは不動産会社に査定を依頼しながら、住宅ローン残債もあわせて確認しましょう。
離婚後の連絡や交渉を減らせる
ブルーボックスの調査では、経験者の後悔ポイントのひとつに「元配偶者とのやり取り」が上がっていました。離婚後に元配偶者と売却のための連絡や交渉を行うのは、いろんな負担がかかります。連絡手段を決めて進められるケースは問題ないでしょうが、離婚前に進められるならその方がスムーズかもしれません。
新生活の資金計画を立てやすい
売却後に諸費用を引いていくら手元に残るかわかれば、引っ越しや住み替えにかかる費用など、新たな生活を始めるための費用の見通しを立てやすくなります。
子供の生活設計を早めに考えられる
子供がいる場合、幼稚園・保育園なら転園先探し、小学校以上なら転校先や通学ルートの確認など、引越す前に考えておきたいこと、確認したいことがあります。離婚前に売却が進めば、あわせて引越すタイミングや引っ越し後の子供の生活も早めに考えられるため、その後がスムーズで安心でしょう。
1-2.離婚前に家を売却するデメリットとは
売却が終わるまで離婚手続きが進みにくい
離婚する前に売却を進めると、実際の売却価格や時期が決まらない限り財産分与の話が奨めにくく、離婚手続きに時間がかかることが考えられます。
急いで売ると価格面で後悔することも
早く片付けたい、離婚成立させたいと焦って売却を決めると、相場よりも安く売ってしまうこともあります。実際、経験者の意見の中には「焦って決めたけど、もっと相場を調べてから売却すればよかった」「適正価格がわからない」といった意見も多く出ていました。大事なことだからこそ、焦りは禁物かもしれません。
⇒ 別コラム：「適正価格がわからない」まま売却して後悔
夫婦間の話し合いが増える
離婚前に売却するとなると、査定会社や売却を依頼する会社選び、売り出し価格、内覧対応、値下げ判断など、決めるべきことを話し合うことになり、負担に感じることもありそうです。
⇒ 別コラム：元配偶者との交渉が負担...
住みながら売却する負担
内覧対応や売却が決まったときの引っ越し準備など、離婚協議と同時進行で慌ただしく過ごすことになりそうです。
元配偶者に売る場合は税金面にも注意
マイホーム売却の特別控除は3,000万円まで適用されますが、売却先が親族や親子、元配偶者など特別な関係にある人の場合は対象外になり、売却した側に税金がかかってきます。元配偶者へ売却を考えている場合は、税理士などに相談してみましょう。
⇒ 別コラム：マイホームの売却では3,000万円の特別控除を確認すべし
2.売却のタイミングを決める判断基準は？
マイホームの売却について、そもそも元パートナーの合意があるのかを始め、事前に確認しておきたいポイントがいくつかあります。それも踏まえて、いつ売却するのがいいのかを考えていきましょう。この章では、タイミングを決める判断基準をまとめます。
2-1.夫婦ともに「売却」で合意形成はできている？
売却予定価格や不動産会社選び、内覧対応はどうするのか、売却の時期や売却後に残ったお金の分け方など、いろんな点で合意ができていれば、話がスムーズに進むでしょう。夫婦共働きで引っ越し準備もあると、内覧対応は大変かもしれません。また、売却する時期は引越しにも影響するため、子供が転園や転校予定の場合はタイミングもそれなりに重要です。売却については合意していても、時期や価格、対応など細部の合意ができていないと、あとから連絡を都度とりあって決めるのはかなり大変です。実際、アンケートでも「連絡手段を決めておけばよかった」「細かいことを連絡する必要があり、それが負担になった」といった意見が出ていました。状況的に可能であれば、売却に伴ういろんなポイントも出来るだけ話し合い、書面で残しておくといいでしょう。
⇒ 別コラム：親からの援助、お互いの貯金を頭金にした場合は注意が必要
2-2.マイホームを売却すれば、住宅ローンは完済できる？
売却を進める前に、まずは不動産会社に査定を依頼して、査定価格と住宅ローン残高を比較し、売却代金でローンを完済できるかを確認しましょう。完済できない場合は、不足分の負担方法を先に決める必要があります。不足分の支払いが出来ないと、そもそも住宅ローンを組んでいる金融機関の許可が降りない、競売にかけられる等もあるため、売却を視野に入れたら離婚相手への確認と同時にローン支払い計画の確認も必要です。
2-3.財産分与をいつ整理したいか？
家を売って現金化し、諸費用を引いた金額がわかれば、財産分与について話しやすくなります。現金がどのタイミングで必要になるかによっても、早めの売却がいいかどうか判断するポイントになるでしょう。ちなみに、離婚後に財産分与について話がまとまらない場合、家庭裁判所への申し立ては離婚した翌日から2年未満という期限があるようです。元パートナーに請求する側の場合は、離婚までに可能な限り話し合いを進めておき、売却できたら調整して請求するくらいがいいのかもしれません。
2-4.適正価格は把握できている？
ブルーボックスのアンケート結果では、「適正価格がわからない」から不安という意見が多くあがっていました。可能な限り、急いで売る前に複数社へ査定を依頼したり、近隣の売却事例を観たりして、相場を知った上で話を進めることが大切です。
2-5.子供の生活環境への影響は？
先にも書いたように、子供がいて転園や転校、通学ルートの変更などが必要になる場合、子供の生活にも影響が出ます。転園先や転校先が決まってから売却する、年度末や新学期のスタートにあわせる等の配慮も欠かせません。
2-6.税金面で不利にならないか？
マイホーム売却時、3,000万円までは特別控除が適用されます。ただ、売却時期によって特例が適用できなくなるケースもあります。すまなくなってから3年を経過する日と同じ年の12月31日までに売る場合は適用できるため、引っ越し後はあまり悠長にかまえていると特例が適用されず、売却して得たお金に課税されてしまうので注意しましょう。
3.離婚前に売却した方がいいのは、どんな人？
- 夫婦ともに売却やお金の分け方で合意できている
- 売却によって住宅ローンを完済できる見込み
- 離婚前に財産分与をして整理したい
- 離婚した後、元配偶者と連絡を取り続けたくない
- 新生活の資金計画を早めにたてたい
上記の上2つをクリアしており、ほかにも当てはまる場合は、離婚前に売却を進めるのが向いているのではないでしょうか。離婚前に話し合う時間は増えますが、先に財産分与まで整理できてしまえば、元配偶者とのやり取りもあまり必要なく新生活に移行しやすくなります。
4.こんな人は、離婚後に売却を検討してもいいのかも
- 査定やローン残債の確認がまだできていない
- 売却しても住宅ローン完済の見込みがなく、残債を整理できる目途が立っていない
- 離婚する相手との合意形成が難航している
- 相場を知った上で慎重に売却したい
- 税金や財産分与について専門家に確認したい
- 子供の転園・転校や引っ越し時期を優先させたい
上記リストの上2つがクリアできていないと、そもそもすぐに売却は難しいでしょう。ほかにも当てはまるなら、急がず離婚後に売却準備を進めるのがいいのかもしれません。
5.まとめ・売却するタイミングで大事なのは、離婚の前か後か、だけではない！
急いでも大丈夫、離婚前の売却が向いているケースもあれば、じっくり進めた方がいいケースもあり、こればかりは一概にどちらがいいとは言えません。査定価格や住宅ローン残高、財産分与をどうするのか、子供がいる場合はどちらが引き取ってどのタイミングでどちらが引越すのか、いろんな点で夫婦ともに合意がとれているのか、整理が必要なことはたくさんあります。急いで売却を進めて後から問題が起きたり揉めたりしないよう、冷静に情報集めや相手への確認を進めていきましょう。
執筆：ライターY
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