「不動産クラウドファンディングの分配金は課税対象になる？」

「不動産クラウドファンディングの確定申告はどうやってするの？」

「節税はできる？」

不動産クラウドファンディングは、少額から投資を始められることや片手間で資金を運用できることから、利用者数は年々増加傾向にあります。

ただ、利用者の多くは初めて投資をする方であるため、不動産クラウドファンディングの分配金が課税対象になるのか、どうやって確定申告を行うのかを理解していません。

正しい知識を身につけておかなければ、本来支払わなければいけない税金に上乗せされることになります。

今回は、編集部が不動産クラウドファンディングで確定申告が必要になるケースについてまとめてみました。

不動産クラウドファンディングの確定申告を行う手順についても詳しく解説していきますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産クラウドファンディングに確定申告は必要か

不動産クラウドファンディングの分配金には税金がかかります。

ただし、すべての人が確定申告をしなければいけるわけではなく、利用しているサービスの仕組みや年間の収入によって必要性が変わります。

多くの不動産クラウドファンディングは匿名組合型を採用しており、この方式で得た分配金は雑所得として扱われます。

一方で、ごく一部のサービスは任意組合型を採用しており、この場合は不動産所得として扱われるため、税金の計算方法や確定申告の手続きが異なります。

まずは、不動産クラウドファンディングの仕組みによって税金の扱いがどう変わるのかを整理しておきましょう。

契約形態による税区分の違い

不動産クラウドファンディングは主に二つの方式があり、それぞれの税区分が異なります。

契約形態	税区分	源泉徴収	損益通算	主なサービス形態
匿名組合型	雑所得	有り（20.42％）	雑所得内で可	九割以上がこの形式
任意組合型	不動産所得	無し	原則不可	一部サービスのみ

多くの投資家が利用する匿名組合型では、分配金が雑所得に分類され、あらかじめ税金が差し引かれて振り込まれます。

分配金は源泉徴収される

匿名組合型の分配金には、所得税と復興特別所得税を合わせた20.42％があらかじめ差し引かれます。

ただし、この源泉徴収額はあくまで目安で、実際の税率と完全に一致するわけではありません。

たとえば、課税所得が695万円以下の人の税率は20％です。

そのため、源泉徴収で差し引かれている20.42％はやや多めに徴収されており、確定申告を行うことで差額が戻ってくる可能性があります。

一方、任意組合型では源泉徴収が行われないため、分配金を受け取った年は自分で確定申告を行い、税金を納める必要があります。

損益通算できる

不動産クラウドファンディングの匿名組合型は、損益通算できます。

損益通算とは、利益と損失を差し引いて計算することで、課税される所得を抑える仕組みを指します。

匿名組合型の場合、不動産クラウドファンディングの分配金を含む雑所得同士であれば、損益通算ができます。

そのため、他の雑所得で赤字が出ている場合には、税負担が軽くなることもあります。

しかし、給与所得や譲渡所得などの他の所得とは損益通算できませんので注意しましょう。

任意組合型は不動産所得に分類されるため、原則として他の所得との損益通算はできません。

不動産クラウドファンディングで確定申告が必要になる3つのケース

次に不動産クラウドファンディングで確定申告が必要になる3つのケース、

• 課税所得金額が695万円を超えない
• 雑所得が20万円以上
• 個人事業主などでもともと確定申告が必要である場合

について、それぞれ解説していきます。

課税所得金額が695万円を超えない

課税所得金額が695万円を超えない場合、確定申告が必要になります。

（※ 「課税対象年収」の 1,000円未満は端数として切り捨て計算となります。）

課税所得金額とは、所得税の課税対象となる所得のことです。

不動産クラウドファンディングの事業者は、投資家に分配金を支払う前に一律20.42%の源泉徴収を行っています。

しかし、課税所得金額が695万円を超えない場合の税率は20%であるため、事業者が行っている源泉徴収では0.42%払い過ぎていることになります。

払い過ぎた税金は、確定申告を行うことによって変換されるため、課税所得金額が695万円を超えない場合は、確定申告を行うようにしましょう。

雑所得が20万円以上

不動産クラウドファンディングを含めた雑所得が20万円以上の場合は、確定申告を行う必要があります。

雑所得には、副業による収入やFXなどの投資による収入も含まれます。

不動産クラウドファンディングでの分配金が年間数万円だったとしても、ほかの雑収入を含めると20万円以上になっている場合は、確定申告を行わなければいけません。

ただ、経費を差し引いた金額が20万円以下の場合は、確定申告を行う必要はありません。

個人事業主などでもともと確定申告が必要である場合

不動産クラウドファンディングの分配金に限らず、もともと確定申告が必要である場合には、確定申告を行う必要があります。

青色申告の人や年収2,000万円以上の会社員、医療費控除を受ける人は、雑所得が20万円以下でも確定申告を行わなければいけません。

確定申告をしない、もしくは漏れがあると、ペナルティとして支払う税金額が増えてしまうため、注意が必要です。

不動産クラウドファンディングは節税可能？

不動産クラウドファンディングには、匿名組合型と任意組合型の2つの仕組みがあります。

ほとんどのサービスは匿名組合型なので、基本的には節税につながりません。

一方で、任意組合型のサービスでは、節税に役立つ場合があります。

任意組合型では、不動産を「一部だけ所有している」という扱いになるのがポイントです。

不動産は、相続税を計算するときの評価額が実際の価格より2〜3割ほど低くなることが多いため、現金よりも資産が少なく見える効果があります。

そのため、相続税の負担を軽くできる可能性があります。

また、遺産時には、1口単位で分割できるためスムーズです。

このような理由から、贈与や相続の節税対策として、不動産クラウドファンディングの任意組合型を活用している人も多くいます。

不動産クラウドファンディングの確定申告をする5つの手順

次に不動産クラウドファンディングの確定申告をする5つの手順、

• 所得額を確認し確定申告が必要かを判断する
• 確定申告に必要な書類を準備する
• 確定申告書を作成する
• 税務署へ提出する
• 提示された税金を支払う

について、それぞれ解説していきます。

所得額を確認し確定申告が必要かを判断する

不動産クラウドファンディングで分配金を得た場合、まずは所得額を確認して確定申告が必要かを判断する必要があります。

雑所得が20万円を超えている場合や、課税所得金額が695万円を超えない場合は、確定申告を行わなければいけません。

不動産クラウドファンディングの分配金や税率に関しては、事業者に問い合わせて確認するようにしましょう。

確定申告に必要な書類を準備する

確定申告が必要だった場合、以下の書類を準備する必要があります。

• マイナンバーカード
• 本人確認書類
• 医療費の領収書
• 給与所得・公的年金等の源泉徴収票
• 社会保険料控除証明書
  など。

特に源泉徴収票、マイナンバーカード、本人確認書類に関しては、確定申告を行う際に必ず必要となります。

確定申告書を作成する

必要書類の準備が整えば、確定申告書を作成します。

確定申告書は、国税庁のホームページからダウンロードする、もしくは近くの税務署で受け取ることができます。

確定申告書を作成するハードルが高いと感じている方は、国税庁のホームページに設けられている「確定申告書等作成コーナー」をご活用ください。

画面の案内に従って簡単に確定申告書を作成することができます。

確定申告書を作成する際は、記入漏れに注意する必要があります。

記入漏れやミスがあった場合、税務署は確定申告書を受け取ってくれません。

税務署へ提出する

確定申告書の作成が完了したら、税務署へ提出しましょう。

インターネット上で提出する場合は、国税庁の「e-Tax」を利用します。

国税庁のホームページに設けられている「確定申告書等作成コーナー」から作成した場合は、

• マイナンバー方式
• ID・パスワード方式
• 税務署への提出もしくは郵送

の3つの提出方法から選択することができます。

ただ、正しく確定申告書を作成できているか不安な方は、直接税務署へ提出し、税務署の職員の方に確認してもらうようにしましょう。

提示された税金を支払う

最後に確定申告書の内容によって提示された税金を支払います。

この際、不動産クラウドファンディングの源泉徴収が多かった場合には、払い過ぎた税金が返還されます。

また、確定申告書に不備があった場合、税務署から修正の連絡が来るので、対応するようにしましょう。

主要不動産クラウドファンディング2選を紹介

ここでは、数ある不動産クラウドファンディングの中でも、より高利回りに特化しているサービスと堅実にリターンを狙えるサービスの2社を紹介します。

短期間で高いリターンを狙いたい人向けのサービス「ヤマワケエステート」

不動産クラウドファンディングの中でもトップの高利回りを誇るサービスが「ヤマワケエステート」です。

不動産クラウドファンディングの平均的な利回りは5%程度ですが、ヤマワケエステートの直近10件の平均利回りは約15％と他社に比べ圧倒的な高利回りです。（2026年1月時点）

ヤマワケエステートがこの高利回りを実現できている理由は、開発案件を多く取り扱っていることが挙げられます。

土地を2つ一緒にして売却したり、建物を更地にして売却したりすることにより、不動産の価値を上げて高い利益を上げています。

また、運用期間が1年未満のファンドも多いため、短期間で高いリターンを狙える点も魅力です。

ただし、短期間で付加価値を高めて売却するわけですから、案件を取りまとめる難易度が高かったり、買い手が見つからなければ利益を出せないリスクはあります。

あくまでも余剰資金の範囲で、かつ案件情報の精査をした上で投資できる方であれば、短期間で高いリターンを狙えるサービスといえます。

ヤマワケエステートはアマギフがもらえるキャンペーンを実施中

2026年1月現在、ヤマワケエステートでは会員登録するとAmazonギフト券500円分がもらえるキャンペーンを実施中です。

キャンペーンの簡単な詳細は以下の通りです。

内容	当サイトのリンク経由で会員登録すると、Amazonギフト券500円分をプレゼント
期間	2026年1月31日まで
条件	2026年1月31日までに当サイトのリンク経由で無料会員登録を完了させる
注意点	審査で否認された場合は対象外

当サイトでしか実施していない限定タイアップキャンペーンです。

この機会に無料の会員登録をしてみてはいかがでしょうか。

ヤマワケエステートについての口コミやメリットデメリットなどを知りたい人は、下記の解説記事も参考にしてください。

＞＞ヤマワケエステートの解説記事はこちら＜＜

堅実に一定のリターンを積み上げたい人向けのサービス「CREAL（クリアル）」

CREALは東証グロース市場に上場しているクリアル株式会社が運営しているサービスです。

過去のファンドの募集額、募集件数共に業界トップクラスの実績を誇ります。

平均利回りは4%〜5%と、不動産クラウドファンディングの中でも一般的な利回りですが、マスターリース契約（空室保証）を結んでいる案件もあるため、リスクを抑えた投資が可能となっています。

配当も定期的に分配されるので、定期的な収入を得たい方にもおすすめです。

しかし、CREALが募集するファンドは2年程度の運用期間のものが多く、他のサービスより長い傾向があります。

長期的にほったらかし投資をしたい方には向いていますが、資金ロックの期間を短くしたい方は他のサービスも検討するといいでしょう。

CREALはアマギフがもらえるキャンペーンを実施中

2026年1月現在、CREALでは投資家登録と初回投資でAmazonギフト券が最大50,000円分もらえるキャンペーンを実施中です。

キャンペーンの簡単な詳細は以下の通りです。

内容	①新規投資家登録で2,000円分のAmazonギフト券プレゼント ②初回投資額に応じて最大48,000円分のAmazonギフト券プレゼント
期間	記載無し
条件	①無料の投資家登録をする ②会員登録から60日以内に50万円以上投資する
注意点	・公式サイトからは対象外 ・投資家登録は会員登録から60日以内に完了させる必要がある

新規投資家登録だけでも2,000円分のAmazonギフト券がもらえる豪華なキャンペーンです。

この機会に無料の会員登録をしてみてはいかがでしょうか。

CREALについての口コミやメリットデメリットなどを知りたい人は、下記の解説記事も参考にしてください。

＞＞CREALの解説記事はこちら＜＜

まとめ

今回解説した不動産クラウドファンディングで確定申告が必要になるケースや確定申告を行う手順について、重要なポイントを5つにまとめてみました。

• 不動産クラウドファンディングの分配金は課税対象になるが、事業者が分配金を支払う前に源泉徴収を行っているため、基本的には投資家が確定申告を行う必要はない。
• 不動産クラウドファンディングの事業者は、分配金を支払う前に一律20%の源泉徴収を行っているため、課税所得金額が695万円を超えない場合は、払い過ぎた税金を返還してもらうために、確定申告を行う必要がある。
• 不動産クラウドファンディングの分配金を含めた雑所得が20万円以上ある場合は、確定申告を行う必要があるが、経費を差し引いた所得金額が20万円以下の場合は確定申告を行う必要はない。
• 確定申告を行わなければいけないにも関わらず、確定申告を行わなかった場合は、ペナルティとして支払わなければいけない税金が加算される。
• 確定申告書の作成に不安がある場合は、国税庁のホームページに設けられている「確定申告等作成コーナー」を活用することで、簡単に確定申告書を作成することができる。

本記事を参考に、不動産クラウドファンディングで確定申告が必要になるケースについて理解を深め、正しい手順で確定申告書を作成するようにしましょう。

意図的に確定申告書の内容を改ざんした場合や確定申告書を提出しなかった場合は、ペナルティを受けることになるため、注意が必要です。

本サイトのコンテンツは事業者の公式サイトから抜粋した情報をもとに執筆者個人の感想を加えたものです。正確な情報は、事業者の公式サイトにてご確認ください。なお、本記事は情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する意思決定は、事業者の公式サイトにて個別商品・リスク等の内容をご確認いただき、ご自身の判断にてお願いいたします。