マンション投資が儲からないと言われている理由を投資のプロが解説！

終身雇用制度が崩壊し続ける日本では、投資や副業で将来に備える方も増えてきました。

株式やFX、仮想通貨…
さまざまな投資方法がある中で、不動産投資は昔から根強い人気があります。

不動産投資は自身が働くわけではなく、物件を所有しているだけで収入を得られる点が魅力です。

しかし決してカンタンではなく、経営力と判断力が求められます。

そんな不動産投資で今回取り上げるのは、マンション投資。

1棟アパートより投資額を抑えられるので、特にワンルームマンションなどは不動産投資ビギナーの入り口となりやすいです。

しかし、一部ではマンション投資は儲からないという声もあり、「本当に始めていいの？」と疑問に感じる方もいるでしょう。

ここからは、マンション投資のメリット・デメリットとともに、儲からないといわれる理由を4つ説明します。

マンションをはじめとする不動産投資に興味がある方は参考にしてください。

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マンション投資のメリット

マンション投資のメリットは大きく分けて3つ、

• 1棟アパートより投資額は少ない
• 入居者が居れば安定的な収入を確保できる
• 出口戦略で売却も可能

がありますので紹介します。

1棟アパートより投資額は少ない

購入する物件によるものの、一般的に1棟アパートよりマンション投資の方が安く購入できるため、投資金額を抑えることが可能です。

さらに、金融機関からの融資を利用することで、自己資金0円で始めることも可能です。

入居者が居れば安定収入を確保できる

一般的に賃貸借契約は2年間のため、2年間は安定的に賃料収入を得ることが可能となります。

下記の表は公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が発表した2020年度賃貸住宅の入居者別平均居住期間です。

入居者/期間	1年未満	1～2年未満	2～4年未満	4～6年未満	6年以上
学生	0.6%	4.7％	79.5%	14％	1.2％
一般単身	2.3％	21.1%	66.9％	9.7%	0%
ファミリー	0%	12.8%	61%	25.6%	0.6％

引用：日本賃貸住宅管理協会、平均居住期間単身は2～4年:全国賃貸住宅新聞 (zenchin.com)

契約期間は2年というものの、実際は2年から4年間入居している割合が多いため、4年間は安定した収入を確保できるでしょう。

出口戦略で売却も可能

マンション投資は家賃収入だけでなく、売却して利益を出すことも可能です。

所有しているマンションの地価上昇などがあった場合、購入価格より売却価格の方が高くなるケースもあります。

また借り入れしてマンション投資をした場合、毎月の借入返済がありますが、売却してしまえば、完済することも可能となります。

1棟アパートよりマンション価格の方が売却価格も低く、買い手の間口が広いため、売りやすいメリットがあります。

マンション投資には借入リスクや空室リスクはあるものの、売却という選択肢を持てる強みがあります。

マンション投資のデメリット

マンション投資はメリットだけでなくデメリットもあるので、以下の3つ、

• 入居者が居ないと収入にならない
• 実質利回りが悪い
• 金融機関のローン審査を通す必要がある

を紹介します。

入居者が居ないと収入にならない

1室のみのマンション投資では、当然ですが、入居者が居なければ収入は得られません。（＝空室リスク）

もし金融機関でローンを組んで投資していれば、毎月の返済を自身の預金から支払う、つまり持ち出しの必要があります。

マンション投資は入居者ありきなので、空室の時点では利益を生まない負の財産になるということです。

実質利回りが悪い

マンション投資には家賃収入から管理費や修繕積立金を管理組合に支払う必要があるため、実質利回りが悪いです。

実質利回りとは、投資額に対してキャッシュフロー（手残り）ベースでの資金回収率を表したものです。

実質利回りが良ければ資金回収も早いという事になりますが、マンション投資は年数が経つことにより家賃は下落し修繕費が大きくなり、実質利回りがさらに低くなります。

金融機関のローン審査がある

1棟アパートよりマンションの方が価格は安いとはいえ、決して手ごろに投資できる価格ではないため、多くの方は金融機関の事業用ローンを用いています。

金融機関からお金を借りるためには、マンションの事業性だけでなく、申込者がそれなりの年収であることが大切です。

そのため、誰でも融資が通るというわけではありません。

もし、ローンの審査に不安があれば0円で空き家を取得する方法もあります。

一般社団法人マネー総研が運営している戸建ゼロ円ゲットセミナー(通称ゼロイエ)では、借金をせず自己資金もいらない不動産投資モデルを紹介してもらえます。

ゼロイエのセミナーに参加して0円で築古物件を入手すれば、審査を受けずに始められるおすすめ投資方法です。

マンション投資が儲からないと言われている4つの理由

マンション投資が儲からないと言われている理由として下記の4つ、

• 空室リスクが高い
• 築古物件は修繕費用が必要となる
• 新築物件は収入に対して価格が高すぎる
• 管理費や修繕積立金の増額

が挙げられます。

空室リスクが高い

マンション投資の場合、運用するのは1室のみとなりますので、入居者が居ない場合は家賃収入を得られません。

そのため0か100の入居状況になるデメリットが考えられます。

空室になったとしても、家賃の収入を保証してくれるサブリース業者もおります。

しかし1室だけの管理委託は、サブリースする会社もリスクが大きいため、厳しい条件を提示する場合や、そもそも管理委託を断られる場合もあります。

マンション投資は常に空室リスクと向き合っていく必要があります。

築古物件は修繕費用が必要となる

マンションは築年数が経つにつれて、物件の設備が老朽化し、修繕が必要となります。

水道配管や給湯器、エアコンなどの故障や修繕は、貸主負担となります。

また、管理組合が徴収する修繕積立金は、マンションの外装や外構など修繕費用で別物です。

自身が貸出する部屋は、自身で修繕する必要があるということです。

新築物件は収入に対して価格が高すぎ

先ほどのデメリットでも説明しましたが、マンション投資は利回りが悪くキャッシュフローがでません。

更に新築マンションは価格も高いため、表面利回りも3%や4％の物件が多いです。

実質利回りはさらに低く、投資資金を回収するまで30年以上かかるケースもあるでしょう。

多くの方がマンション投資は儲からないという理由にするのは、利回りが要因となります。

管理費や修繕積立金の増額

毎月支払う修繕費用は5年や10年で見直しが入るケースが多いです。

修繕積立金は国土交通省のガイドラインによって定められており、マンションの規模によって異なります。

全国的な平均的は10,000円～12,000円前後が多いです。

しかし、マンションが老朽化することに伴い、修繕積立金は増額となるケースも多く、15,000円や20,000円となる場合もあります。

築年数が経つことで家賃は下落する一方ですが、修繕積立金は増えて、収支バランスが悪くなるため、儲からないと言われています。

マンション投資で儲ける方法3選

では、マンション投資で儲けるためには何をしたらよいのでしょうか。

ここでは3つの儲ける方法、

• 短期的な投資でキャピタルゲインを狙う
• 分散投資の一つとして投資する
• 築古物件を購入してリノベーションする

を解説していきます。

短期的視点でキャピタルゲインを狙う

マンション投資は長く物件を所有していることで、修繕費用がかさみ、収益が出なくなることをお伝えしました。

そのため、売却して利益を出すキャピタルゲインを目的に投資している方も多いです。

所有しているマンションの地価が上昇することにより、購入価格より売却価格の方が高くなり利益を残すことが出来ます。

しかし、地価上昇を狙える場所を選定しなくてはいけません。

常に不動産流通や経済市場に着目しておく必要があります。

分散投資の一つとして投資する

マンション投資だけでは、空室リスクが常に伴うため、賃貸アパートなど世帯数が確保できる物件も保有した方が良いでしょう。

マンション投資では入居率が0%か100％ですが、アパートと複合することで、0%になることは限りなく低くなります。

そのためマンション投資は　分散投資の一つとして投資した方が良いでしょう。

築古物件を買ってリノベーションする

近年ではリノベーション物件が入居者から高い支持を得ています。

築古物件を購入し、水回りを始め、部屋の内装をリノベーションして貸し出します。

しかし、リノベーション費用が必要となるため、マンション購入代金と合わせて採算が合うかを計算をしなければいけません。

おすすめの不動産投資：不動産クラウドファンディング

これまでマンション投資について紹介しましたが、知識を付けずにやれる不動産投資が「不動産クラウドファンディング」です。

不動産クラウドファンディングとは、不動産を運用する事業に対して多くの投資家で投資をし、不動産からの賃料収入や売却益を投資家に配当する仕組みです。

一般的な不動産投資では少なくとも何千万円とかかりますが、不動産クラウドファンディングは多くの投資家で投資をするので、1万円ほどから不動産に投資ができます。

不動産投資と違い不動産の所有権は持ちませんが、少額から不動産に投資ができるため、不動産投資の勉強にも使えるでしょう。

また運用中は運営会社が運用をすべて行うため、何もせずに運用終了まで待つだけなので、非常に楽な投資です。

おすすめの不動産クラウドファンディング「COZUCHI（コヅチ）」

不動産クラウドファンディングで特におすすめなのが、「COZUCHI」です。

COZUCHIは累計調達額603億円と、業界トップの成績を誇っています。

COZUCHIは半年から2年程度の運用期間の短期運用型ファンド（匿名組合型ファンド）と10年程度の運用機関の中長期運用型ファンド（任意組合型ファンド）の2種類のファンドを組成しています。

主に組成している短期運用ファンドは優先劣後システムを採用しており、投資家の資産を守ることができます。

※優先劣後システムとは、投資家を優先出資者と運営会社を劣後出資者とに分け、共同で出資し、配当は優先出資者から優先的に行われるシステムです。

また、COZUCHIの短期運用ファンドは途中換金も可能で、急にお金が必要になった場合でも対応ができるので、投資初心者でも投資ハードルは下がるでしょう。（途中換金には事務手数料がかかります。）

2024年4月現在、COZUCHIでは最大50,500円分のAmazonギフト券がもらえるキャンペーンも実施しているので、気になる方は下記のCOZUCHIの解説記事を参考にしてみてください。

→COZUCHIは正直怪しい？評判口コミを53万円やってみた筆者が徹底解説！

まとめ

本記事ではマンション投資のメリット・デメリットを解説し、儲からないといわれている理由を4つ説明しました。

マンション投資だけの運用では、空室リスクも高ければ収益性も非常に弱いです。

さらに修繕費などのランニングコストがかかるため、支出にも注意しながら運用しなければなりません。

マンション投資を始める際は、他の不動産収入と複合で投資し、リスクを分散することが大切です。