中古ワンルームマンション投資は儲かるの？儲からない？失敗例と成功の秘訣を解説

不動産投資の中でも、中古ワンルームマンションが近年人気となっています。

価格帯も安く、物件の流通が多いことから参入しやすい投資です。

しかし、安易な気持ちで中古ワンルームマンション投資を始め、リスク回避できず、運用を失敗する人もたくさんいます。

中古ワンルームマンション投資から撤退しないためにも、今回は失敗事例と成功方法を解説していきます。

この記事を、中古ワンルームマンション投資で儲ける参考にしてみてください。

中古ワンルームマンションとは

まずは、中古ワンルームマンション投資のメリットとデメリットを改めて確認しておきます。

中古ワンルームマンション投資のメリット

首都圏の中古ワンルームマンションの価格は新築の半額前後で推移しています。

2015年の新築ワンルームマンションの平均価格は2,642万円でしたが、中古ワンルームマンションは1,300万円前後。

つまり中古ワンルームマンションのメリットはその価格帯です。

築年数や立地に影響されますが、価格が新築ワンルームマンションの半分で購入できます。
ですが、貸し出すときの家賃を半額にする必要はありません。

そのため収益性が良く、新築ワンルームマンションより融資が通りやすい傾向があります。

ほかにもワンルームマンション投資は経費にできる範囲も広いため、所得税の節税効果にもつながります。

中古ワンルームマンション投資のデメリット

中古のワンルームマンションは築年数や立地にもよりますが、築浅物件と比べ、入居者が退去してしまうと新たな入居者を確保するのに時間を要します。

築年数が古くなればなるほど、物件の魅力度は下がり、新たな入居者を見つけることが困難になるでしょう。

また物件を紹介する不動産会社も、成約率は高い新築物件を優先的に紹介する傾向があります。

中古ワンルームマンション投資をする際は、入居者を継続的に確保できる物件か見極めましょう。

中古ワンルームマンション投資の失敗事例2選

中古ワンルームマンションのメリット・デメリットを理解した上で、失敗事例を2つ解説していきましょう。

入居者確保できずキャッシュフローが悪化した

3月の賃貸入退去が多い時期ではなく、7月・8月など、賃貸市場が落ち着いている時期に入居者が退去してしまうと、次の繫忙期まで入居者を確保できず、空室になるということは珍しくありません。

そのため、家賃を下げて入居者募集を行い、当初予定していたキャッシュフローより悪化したというケースがあります。

金融機関から借り入れして中古ワンルームマンション投資をしていた場合、毎月の借入返済に追われます。

そのため、家賃下落により支払えないなどの場合も想定しておかなければなりません。

修繕が多く、リフォーム費用がかかった

価格に注目して安い中古ワンルームマンションを購入したものの、修繕箇所が多くて出費がかさんだという事例もあります。

行政によってはリフォーム費用などの補助金や助成金もありますが、数十万円前後が多いです。
そのため、ほとんどのリフォーム費用は実費となります。

本来、収入だけでなく節税効果もある中古ワンルームマンションですが、修繕費用が多くなれば節税効果よりも出費の方が大きくなることも考えられます。

中古ワンルームマンション投資の成功方法3選

中古ワンルームマンション投資の成功者たちは、市場に合わせて対応しています。

しかし、初心者の方は何をしてよいかわからず、失敗しているのも事実です。

今回は初心者でもわかる中古ワンルームマンション投資で成功するための方法を3つ、

• リスクを抑えるための分散投資をする
• 近隣需要を調べる
• サブリースを考える

を解説していきます。

リスクを抑えるための分散投資をする

1室のみの中古ワンルームマンション投資は空室になった場合、収入が0円になるというリスクが大きいため、分散投資をする方が多いです。

分散投資とは、投資対象物件を一つだけに絞らず、複数に分ける方法です。

中古ワンルームマンション1室だけでなく2室、3室と所有したり、賃貸アパートに投資したりします。

複数室所有することで空室率が下がれば、収入を安定させることが可能。
トータルの家賃収入がゼロになるリスクを抑えることができるでしょう。

中古ワンルームマンション投資を始める際は、他の不動産投資をしてリスク分散することも頭に入れておきましょう。

近隣需要を調べる

中古ワンルームマンション投資を始める際は、どんな入居者をターゲットとして狙えるか調査しましょう。

社会人の入居者を見込めるのか、大学生の入居を見込める場所の物件なのかを不動産会社に聞き込みしてリサーチしましょう。

駅近物件も人気がありますが、家賃が高くなる傾向があるため、入居者が支払える上限家賃はいくらなのかを調べましょう。

当然ですが、家賃が低いほど借主の間口は広くなります。

サブリースを考える

サブリースをすることで、収入を安定化することが可能です。

サブリースとは一括借り上げともいい、空室（空車）になっても収入を保証してくれる管理システムです。

賃貸住宅や駐車場などを不動産会社に管理委託する一般管理と違い、手数料が多くとられるデメリットがありますが、毎月一定の収入が入ります。

最近では、賃貸住宅や月極駐車場だけでなく、コインパーキング、コインランドリーなどもサブリースシステムを採用する企業が増えました。

入居不安や収入不安がある方は、サブリースを活用した方が良いでしょう。

中古ワンルームマンションで儲ける方法2選

中古ワンルームマンション投資の成功方法を理解した上で、次に儲かる方法を2つ解説していきます。

売却益を出す

中古ワンルームマンション投資は毎月家賃収入を得ることが可能ですが、売却しても利益を出すことが可能です。

もちろん市場価値に影響するため、必ず利益が出るとは言えません。

しかし、物価価値が上がれば、購入時より売却価格の方が高くなるケースもあります。

毎年国土交通省が発表している不動産価格指数は、近年上昇傾向にあります。

特にマンションに関しては2010年より2021年が1.7倍にもなっており、多くの方が売却益を出しているでしょう。

参考記事：https://www.mlit.go.jp/common/001416477.pdf

毎月安定的な収入を得ることも大切ですが、常に売却して利益を出すことも頭の中に入れておきましょう。

個人ではなく法人と契約する

先ほどはサブリースの収入保証を説明しましたが、法人契約も収入安定につながります。

サブリースだと手数料を多くとられますが、法人と契約して貸し出せば、手数料は一般管理と変わらず、さらに長期契約が見込めます。

法人契約とは、いわゆる社員寮などが該当します。

社員寮という名目で長期契約できれば、入居者がいなくても法人から家賃収入を支払ってもらえるでしょう。

ただし契約する法人と、契約期間、契約内容の打ち合わせが必要となります。

10年契約や20年契約をしてくれる企業を優先しましょう。

中古1Rマンションがメインの不動産投資会社

今回は中古ワンルームマンション投資の失敗事例の紹介と成功方法を解説していきました。

中古ワンルームマンション投資は価格が安く、手を出しやすいメリットがあり、入居者を常に確保することで安定的な収入が見込めます。

最後に、中古ワンルームマンションをメインに扱う不動産投資会社で特におすすめの会社を紹介します。

JPリターンズ

冒頭でも紹介したJPリターンズは、中古マンションに特化している不動産投資会社です。

入居率99.4%と空室リスクが低く、これまで家賃の遅延も一切ありません。

購入後35年間の家賃保証もついているので、リスクを抑えながら不動産投資をしたい方におすすめ。

さらに、JPリターンズは自己資金10万円からスタートできるので、自分のペースで始めやすいところも魅力です。

資料請求から面談に参加すると50,000円分のえらべるデジタルギフト券がもらえるので、興味があれば気軽に情報収集してみてください。

おすすめの不動産投資：不動産クラウドファンディング

これまで中古ワンルームマンション投資について解説してきましたが、不動産投資においておすすめなのが、「不動産クラウドファンディング」です。

不動産クラウドファンディングとは、不動産を運用する事業に対して多くの投資家で投資をし、不動産からの賃料収入や売却益を投資家に配当する仕組みです。

多くの投資家で投資をすることから少額で始められる投資で、その分一般的な不動産投資ほどの大きなリターンはありませんが、コツコツとリターンを積み上げていけます。

短期間で高いリターンを狙いたい人向けのサービス「ヤマワケエステート」

不動産クラウドファンディングの中でもトップの高利回りを誇るサービスが「ヤマワケエステート」です。

ヤマワケエステートは平均利回りは約14％と他社に比べ圧倒的な高利回りです。（平均的な利回りは5%程度）

ヤマワケエステートがこの高利回りを実現できている理由は、開発案件を多く取り扱っていることが挙げられます。

土地を2つ一緒にして売却したり、建物を更地にして売却したりすることにより、不動産の価値を上げて高い利益を上げています。

また、運用期間が1年未満のファンドも多いため、短期間で高いリターンを狙える点も魅力です。

ただし、短期間で付加価値を高めて売却するわけですから、案件を取りまとめる難易度が高かったり、買い手が見つからなければ利益を出せないリスクはあります。

あくまでも余剰資金の範囲で、かつ案件情報の精査をした上で投資できる方であれば、短期間で高いリターンを狙えるサービスといえます。