市街化調整区域は買わない方がいい？不動産投資におけるデメリットとは

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法に定める都市計画区域のうち、市街化が抑制される区域のことです。

東京・大阪などの大都市圏では多くが市街化区域ですが、その他の道府県では市街化調整区域が比較的多いといわれています。

市街化調整区域は都市計画法第34条により、特例を除いて原則として宅地造成などの開発行為が禁止されています。

市街化調整区域の位置づけ

出典：国土交通省「都市計画法制」

国土交通省の「都市計画法制」の資料にあるイメージイラストによると、鉄道駅を中心に市街化区域が設定され、ある程度離れたエリアに田園地帯を中心とした市街化調整区域が設定されています。

市街化区域と市街化調整区域を都市計画区域において分けることを線引きといいます。

さらに奥の山間部が非線引き区域に設定されているというイメージです。

線引き区域と非線引き区域では、都市計画法上の開発許可が必要な要件（面積）が異なります。

市街化区域との違い

市街化区域と市街化調整区域は言葉が似ているので、違いがよくわからないという人も多いでしょう。

市街化区域は、人が住宅を建てたり、事業者が店舗経営やビジネスを行ったりする区域です。

道路、下水道などのインフラや、公園、公共施設などが優先的に整備されます。

私たちが普通に生活するエリアといって良いでしょう。

一方の市街化調整区域は、農地や緑地など自然環境の保全が優先される区域です。

建物も農業用などの一部を除いて、原則として新たに建物を建てるのが難しいエリアになります。

ただし、都市計画法に定められた例外はあるので絶対に建築できないという意味ではありません。

市街化調整区域の調べ方

市街化調整区域を調べるには以下のような方法があります。

• 地方自治体のWebサイトで調べる

最も一般的なのは、地方自治体の公式Webサイトで調べることです。

パソコンホーム画面の検索欄に「都市計画○○市」と入力して検索すると、多くの場合当該市区町村の「地図情報システム」がトップで表示されるので、アクセスして調べることができます。

地図上に用途地域が色分けされて表示されるので、色付きのエリアが市街化区域、色が付いていないエリアが市街化調整区域ということがわかります。

• 地方自治体に問い合わせる

Webサイトの調べ方がよくわからない場合は、地方自治体に直接電話やメールで問い合わせることもできます。

問い合わせ先の部署は「都市計画課」です。

都市計画課は、都市計画法に基づいて策定された「都市計画マスタープラン」に沿って街づくりを行う部署です。

アパート・マンション経営や土地活用を行うなら、今後も何らかの接点を持つ可能性があるので、覚えておきたい部署でもあります。

• 物件広告の概要欄を確認する

不動産物件広告の概要欄には用途地域が記載されているので、市街化区域であるか判断することができます。

「1種低層」などと略して掲載されている場合がありますが、正式な名称は下表のとおりです。

住居系地域	第一種低層住居専用地域
	第二種低層住居専用地域
	第一種中高層住居専用地域
	第二種中高層住居専用地域
	第一種住居地域
	第二種住居地域
	準住居地域
	田園住居地域
商業系地域	近隣商業地域
	商業地域
工業系地域	準工業地域
	工業地域
	工業専用地域

用途地域が「住居」「商業」「工業」に分かれているのは、住宅の隣に工場が建設されるなど、用途が混在することにより生活環境が悪化するのを防ぐためです。

市街化調整区域には用途地域は定められていないので、広告の物件概要欄に上記の用途地域が記載されていれば市街化区域と考えて良いでしょう。

また、概要欄に市街化調整区域（SUUMOの例では「都市計画区域外」）と記載されている場合もあります。

• 用途地域の専門サイトで検索する

用途地域や市街化調整区域の専門Webサイト「Map Expert用途地域マップ」を利用すると、47都道府県ごとに「○県○市○町○丁目」までピンポイントで検索することができます。

市街化区域も調べることができるので便利です。

出典：Map Expert用途地域マップ

上記の地図は埼玉県の例ですが、赤色の市街化調整区域が意外に多いのがわかります。

茶色の住所検索欄に物件の所在地を入力すると、当該番地の周辺地図が表示される仕組みです。

市街化調整区域のメリット

ここからは市街化調整区域のメリット・デメリットについて詳しく見ていきます。

まず市街化調整区域の物件を買うことには、以下のようなメリットがあります。

都市計画税が課税されない

市街化調整区域は市街化を抑制する地域なので、都市計画税は課税されません。

市街化区域が固定資産税と都市計画税の両方課税されるのと比較すると、毎年の税負担が軽減されるのはメリットといえます。

固定資産税の税率は1.4％（標準税率）、都市計画税の税率は0.3％（制限税率）です。

住環境が良い

市街化調整区域は、都市計画法第34条で同条が定める一定の条件に該当すると認められるケースを除き、原則として都道府県知事は開発を許可してはならないと定めています。

認められる一定のケース（第34条）は下記Webサイトで調べることができます。

e-GOV法令検索「都市計画法」

市街化調整区域は、都市部や市街地が拡大して自然環境に影響を与えるのを防ぐために設定されています。

緑地も残されているので、自然豊かな住環境を希望する人に向いています。

周囲に高い建物が建たないので日当たりが良い

市街化調整区域は建物の高さや建ぺい率・容積率に制限があるので、高い建物を建てることができません。

そのため、買った土地や住宅の隣に高層マンションが建って、日当たりが悪くなることがないので安心です。

市街化調整区域のデメリット

市街化調整区域には以下のようなデメリットがあるので、慎重に判断する必要があります。

建築に制約がある

先に述べたように、市街化調整区域は建築できる建物が制限されています。

例えば、都市計画法第34条の条件をクリアしないと新築や建て替えができないので、土地を先に買ってしまい、建てようと思ったら建設許可が下りないというケースも考えられます。

生活インフラや交通が不便

市街化調整区域は駅から離れているため、通勤・通学に不便で、バスを使えばお金もかかります。

特にアパートやワンルームマンションはユーザーの中心が単身者なので、通勤・通学に不便なのは大きなハンデになります。

狙うとすれば住環境を重視するファミリー層ですが、人口減社会の中で世帯数の減少が見込まれるため、不動産投資の対象としてファミリー向け物件は不利になります。

また、建物がほとんど建っていないへき地では、電気・ガス・水道などの基本的なインフラが整備されていない場合もあるので注意が必要です。

資産価値の上昇が期待できない

不動産は周辺地域の開発計画があると、大きく値上がりする可能性があります。

最近は首都圏のあらゆるエリアで再開発事業が行われており、都心の地価やマンション価格高騰の一因になっています。

市街化区域であれば、何らかのきっかけで購入した不動産の値上がりが期待できますが、市街化調整区域は開発される可能性がほとんどないので、資産価値の上昇は期待できません。

売却しにくい

市街化調整区域の物件は、建築制限などの規制があるため買手が付きにくいのが実情です。

不動産投資として購入する場合、必要なときに売れないのは大きなデメリットです。

例えば、購入した土地の地目が農地である場合、その土地は農業を行う人にしか売ることができません。

したがって、買主がその土地を宅地として購入したい場合は、農地から宅地へ転用する手続きが必要です。

非常に面倒なうえに、農業振興地域内にある土地なら農業を行う人しか購入することができないという制約があります。

取引相手が限られるという意味で、不動産投資の対象としては不向きといえます。

ローンを組みにくい

市街化調整区域にある物件は売却しにくいので、担保価値が低くなります。

そのため、住宅ローンや不動産投資ローンなど各種ローンの申し込みで審査の対象外にしている金融機関もあります。

ローンを組んで物件の購入を考えている場合は、市街化調整区域を避けるようにしたほうが良いです。

ビジネスに適していない

市街化調整区域は商業地域ではないため、店舗を出店するなどのビジネスには適していません。

集客の点で不利なので、土地が安いからといってビジネス目的に購入することは控えたほうが無難です。

出店するとしたら幹線道路沿いですが、その場合は広い駐車場が必要になるので、投資額が大きくなるリスクがあります。

そもそも店舗の建築許可が下りるかどうかもわからないので、慎重な判断が必要です。

自然災害リスクが高い

市街化調整区域は自然が豊かな環境で落ち着いて暮らせる半面、台風や豪雨などの自然災害で被害に遭うリスクが高くなります。

災害リスクがある地域かどうかは、国土交通省が運用する「ハザードマップポータルサイト」で調べることができます。

近年は日本でも自然災害が頻発しているので、河川に近い低地などは十分に注意する必要があります。

土地活用や投資目的では買わない方がいい？

市街化区域と比較しながら、市街化調整区域について詳しく見てきました。

市街化調整区域は、住まいとして考える場合と、投資先として考える場合では大きく異なります。

住まいとしては、自然豊かな環境で子どもを育てたいファミリー層や、老後を落ち着いた環境で過ごしたいシニア層に一定のメリットがありそうです。

しかし、不動産投資の対象として考える場合は、市街化区域の物件に比べて市街化調整区域はデメリットも多く、土地活用や投資目的では買わないほうが無難です。

市街化調整区域の物件について自分で判断するのが難しい場合は、土地活用の相談サービスや、不動産投資サービスの利用を検討してみるのも良いでしょう。