ワンルームマンションの経営はリスクが高い？投資のプロが失敗を回避する方法を徹底解説！

資産運用として人気が高いワンルームマンション経営ですが、決して安易なものではなく、さまざまなリスクと向き合う必要があります。

多くの方は借り入れに対する抵抗があるため、借金というリスクがあると思いがちですが、ほかにもさまざまなリスクがあります。

本記事では、借り入れリスクを含めたワンルームマンション経営の6つのリスクを解説します。

これからワンルームマンション投資をする方は、どのようなリスクがあるかを事前に把握しておきましょう。

また、それらのリスクを回避するための方法を3つ紹介しますので、参考にしてください。

ワンルームマンションを経営する6つのリスクとは

ワンルームマンション経営をする6つのリスクは下記の項目になります。

• 空室リスク
• 借り入れリスク
• 家賃下落リスク
• 災害リスク
• 地価暴落リスク
• 金利上昇リスク

空室リスク

ワンルームマンション経営は、入居者が居なければ基本的に家賃収入を得ることはできません。

そのため常に空室リスクと向き合いながら運用していく必要があります。

日本の賃貸物件の空室率は地域によって異なるものの、2018年(公社)全国賃貸住宅経営者協会連合会が推計した結果、全国平均21.4%の空室率でした。

参照：https://www.chintai.or.jp/common/img/pdf/h30akiyakakuhou.pdf

ワンルームマンション経営の場合、空室率は0%か100％のどちらかになってしまいますが、全国平均を加味すると、約3か月は空室になるということでもあります。

ワンルームマンションは賃貸アパートなどと違い、多くの世帯数を確保することが出来ないため、3か月ほどの短い空室期間でも大きなリスクにつながります。

借り入れリスク

冒頭にもお話した通り、借り入れリスクはつきものです。

ワンルームマンション経営をされる多くは、金融機関から事業用ローンを借りて投資します。

毎月の借入返済をしなくてはならず、先ほど説明した空室になった際は家賃収入も得られないため、自身の預金から借入返済しなければなりません。

ローンを借りるということは、常に借入リスクと向き合っていく必要があります。

家賃下落リスク

ワンルームマンションは築年数が経つほど家賃が下落するのが一般的です。

新築ワンルームマンションとはいえ、5年も経つと近所に競合物件も増えるため、家賃に影響が出ます。

下記の表はワンルームマンションの築年数別下落率になります。

築年数	家賃下落率
5年	2％～5％前後
10年	5％～10％前後
15年	10％～15％前後
20年	15％～20％前後
25年	15%～25％前後

参考記事：https://www.smtri.jp/report_column/report/pdf/report_20130116.pdf

そのため、新築時の家賃設定ではワンルームマンション経営はうまくいかず、常に家賃が下落するリスクがあることを意識しておく必要があるでしょう。

災害リスク

目先の収益だけでなく、災害のリスクを検討しておく必要もあります。

災害に対応できず、ワンルームマンション経営をやめざるをえないということも考えておきましょう。

日本は地震大国と言われ、近年では関東大震災や、南海トラフ沖地震の発生率が上がっています。

そのような災害に対し、崩壊する恐れや住めなくなる状況となり、収入が入らなくなるというリスクを考えておく必要があるでしょう。

地価暴落リスク

不動産は資産価値が下がりにくいとは言われているものの、経済市場に影響されます。

過去には大手企業の工場撤退により、周辺地価が20%以上大暴落したこともありました。

そのため、常にマンション価値が下がるリスクを懸念しておき必要があるでしょう。

マンション価値が下がれば、売却益が出ない要因につながります。

金利上昇リスク

近年、金融緩和政策による低金利時代が続いております。

下記の表は日本銀行が発表している2011年から2020年の長期プライムレートの年％です。

（単位　年％）

実施日	長期プライムレート
平成23（2011）年 4月 8日	1.70
平成24（2012）年 5月10日	1.30
平成25（2013）年 4月10日	1.20
平成26（2014）年 2月12日	1.20
平成27（2015）年 2月10日	1.15
平成28（2016）年 3月10日	0.95
平成29（2017）年 7月11日	1.00
令和元（2019）年 7月10日	0.95
令和2（2020）年 4月10日	1.10

引用：https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

東日本大震災以降、低金利は続いている状況です。

しかしながら、2022年は米国中央銀行がテーパリングによる利上げを発表したため、欧州中央銀行なども金利の上昇を検討し始めました。

日本銀行の今後の動向にもよりますが、金利が上昇する懸念もあります。

そのような場合、事業用ローンの金利も上昇するリスクがあり、毎月の返済もより高くなるでしょう。

リスクを回避する3つの方法

ワンルームマンション経営の6つのリスクを理解した上で、次に事前に回避できる3つの対策方法、

• サブリースによる空室リスクを抑える
• 金融機関を見直す
• ハザードマップで事前に確認する

を紹介します。

サブリースによる空室リスクを抑える

サブリースとは入居者が居なくても家賃を保証してくれる管理システムのことです。

一括借り上げ管理とも言われ、不動産会社に管理委託するよりも管理手数料が高くなりますが、毎月一定の収入保証が可能となります。

下記に表はサブリース管理と一般管理とを比較したものです。

	サブリース管理	一般管理
管理手数料	15%～20％前後	5%前後
メリット	入居者が居なくても収入を保証してくれる	管理手数料が安い
デメリット	管理手数料高い	入居者が居ない場合、家賃は入らない

ワンルームマンション経営をしている物件の立地や需要が良く、入居者が退去しても次の入居者がすぐ見つかる場合は一般管理で良いでしょう。

しかし、少しでも空室リスクを抑えたい方にはサブリース管理がオススメです。

ただし、どの不動産会社でもサブリース管理をするわけではないうえに、各社手数料やシステムが異なります。

必ず比較してから検討するようにしましょう。

金融機関を見直す

事業用ローンは一般的に「3年固定金利」「5年固定金利」「10年固定金利」「変動金利」など、金融商品が分かれています。

3年固定金利の場合、名前の通り3年間は金利が固定となりますが、3年後はその時期の経済市場に合わせた金利が適用となります。

将来的に金利が上がるか下がるかは誰もわからないですが、今の低金利を利用していたい場合、10年固定金利などを利用させてくれる金融機関を選択しましょう。

また金融機関によっては、30年固定金利という金融商品を取り扱っていることもあります。

今の固定金利より多少高く、保証料などが必要となる場合がありますが、長期的な経営をしたい方は検討の余地はあるでしょう。

これにより、金利上昇のリスクを抑えることにつながります。

もちろん金融機関によって30年固定金利の条件は異なるため、注意しましょう。

ハザードマップで事前に確認する

ハザードマップとは国土交通省のホームページで確認できる、自然災害区域を表したマップです。

国土交通省「わがまちハザードマップ」：https://disaportal.gsi.go.jp/hazardmap/

ハザードマップでは、洪水浸水想定区域や土砂災害警戒区域、避難エリアなどを確認することが出来ます。

これから経営を始めるワンルームマンションが該当していないかを確認することで、災害リスクを抑えることに繋がる可能性があります。

ワンルームマンションの運用方法

ワンルームマンションの経営は、収入面を見る限り、1室だけでの運用は大きなリスクが伴います。

そのため、複数世帯で収入を確保できる賃貸アパートなどと併用して経営することが良いでしょう。

ワンルームマンション経営が赤字になった場合でも、賃貸アパートなどを運用していることで、黒字になる可能性もあります。

ワンルームマンションだけでは0か100の収入となりますが、複数世帯の賃貸アパートを所有していることで0になる可能性を低くすることにもつながります。

とはいえ、家賃下落リスクや地価暴落リスクは防ぎようがありません。

その時にいかにうまく対応できるかが大切となります。

おすすめの不動産投資：不動産クラウドファンディング

これまでワンルームマンション投資について紹介しましたが、比較的リスクを抑えて不動産投資ができるのが、「不動産クラウドファンディング」です。

不動産クラウドファンディングとは、不動産を運用する事業に対して多くの投資家で投資をし、不動産からの賃料収入や売却益を投資家に配当する仕組みです。

一般的な不動産投資では少なくとも何千万円とかかりますが、不動産クラウドファンディングは多くの投資家で投資をするので、1万円ほどから不動産に投資ができます。

不動産投資と違い不動産の所有権は持ちませんが、少額から不動産に投資ができるため、不動産投資の勉強にも使えるでしょう。

また運用中は全て運営会社に運用を任せられるので、ほったらかしでの運用が可能です。

おすすめの不動産クラウドファンディング「COZUCHI（コヅチ）」

不動産クラウドファンディングで特におすすめなのが、「COZUCHI」です。

COZUCHIは累計調達額603億円と、業界トップの成績を誇っています。

COZUCHIは半年から2年程度の運用期間の短期運用型ファンド（匿名組合型ファンド）と10年程度の運用機関の中長期運用型ファンド（任意組合型ファンド）の2種類のファンドを組成しています。

主に組成している短期運用ファンドは優先劣後システムを採用しており、投資家の資産を守ることができます。

※優先劣後システムとは、投資家を優先出資者と運営会社を劣後出資者とに分け、共同で出資し、配当は優先出資者から優先的に行われるシステムです。

中長期運用ファンドは不動産の所有権を持つことができ、節税効果もあります。

2024年4月現在、COZUCHIでは最大50,500円分のAmazonギフト券がもらえるキャンペーンも実施しているので、気になる方は下記のCOZUCHIの解説記事を参考にしてみてください。

→COZUCHIは正直怪しい？評判口コミを53万円やってみた筆者が徹底解説！

まとめ

ワンルームマンション経営の6つのリスクと3つの対策方法を紹介しました。

さまざまなリスクがありながらもワンルームマンション経営は非常に人気です。

如何にリスクを抑えてワンルームマンション経営をするかが成功の鍵とはなりますが、対策できる方法にも限りがあるため、リスクと向き合って経営をして行く必要があります。

これからワンルームマンション投資をする方は、事前にどのようなリスクがあるかを抑えてから始めましょう。