マンション投資をする方の多くは、金融機関からの投資用ローンを組んでいます。
しかし、不動産投資の初心者がマンション投資をする際は「自分は融資が通るのだろうか」と不安になる方もいるでしょう。
投資用ローンの融資審査は、金融機関が独自に精査して結果を判断します。
なので、まずは打診してみないとわかりません。
ただ、ある一定の審査基準は設けられており、事前に把握できていれば、審査が通るか否かだけでなく対策もわかるようになるでしょう。
ここではマンション投資におけるローン審査の基準を3つ解説します。
さらに、審査を通すための3つのポイントも紹介します。
マンション投資のローン査定をする3つの基準とは
住宅ローンと異なる事業用ローンは、投資する事業に関する内容と申込者の属性で判断されます。
ここでは大きく分けて3つの基準、
- 申込者の年収
- 事業性
- 担保評価
について紹介します。
申込者の年収
事業用ローンの審査は投資した物件の収益だけでなく、申込者の年収も考慮します。
万が一投資したマンションから収益が生まれなかった場合、申込者の預金などから支払う必要があるためです。
そのため年収が高ければ、申込者の属性は良いと金融機関は考慮してくれるでしょう。
ただし、年収が多くても勤続年数が短い場合は「すぐに退職して給与収入がなくなるのでは」という懸念材料にもなります。
また年収が多い割に預金残高が少ない場合は「お金の浪費が激しい方」と判断されることにもなるでしょう。
つまり一概に年収だけが審査基準となるだけでなく、企業にどれくらい長く勤め、預金管理能力があるかなども申込者の属性として考慮されます。
事業性
事業用ローンの審査基準のベースとなるのは、投資したマンションの事業性になります。
簡単に申し上げますと、しっかり返済できる投資物件であるかどうかということです。
投資家が物件を購入する際と、金融機関が融資の審査をする際の事業性は下記の表の様に異なります。
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査定基準 |
投資家 |
金融機関 |
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借入期間 |
25年～30年 |
20年～25年 |
|
金利 |
1.5％前後 |
4％～5%前後 |
|
入居率 |
90% |
70%前後 |
投資家は実態に基づいたシミュレーションで投資物件の良し悪しを判断しますが、金融機関は更に負担をかけ、インフレやデフレなどで経済市場が変動した場合でシミュレーションします。
投資家がいくらシミュレーションしても、金融機関の査定基準をクリアしなければ「融資ができない」「自己資金を多く求められる」ということになるため、事前に計算しておきましょう。
担保評価
金融機関は事業用ローンとして融資を実行する際に、投資物件の担保評価計算を行います。
担保とは投資した物件のローン返済が滞った時、金融機関は差し押さえる権利を持つということです。
差し押さえた後は、金融機関は競売物件として売り出し、売却代金を得てローン額を回収するという作業を行います。
そのため事業用ローンを貸し出すときは、その物件を売却してもローン額分を回収できるかの計算をする必要があります。
それを担保評価計算ともいいます。
担保評価計算は、固定資産税評価額×40%前後が一般的です。
新築物件の場合、固定資産税の通知が来ていないため固定資産税評価額はわかりません。
その場合、本体金額×50％でおおよその固定資産税評価額を算出できるでしょう。
この際注意するのは、諸費用などは加味しないで計算するということです。
固定資産税は建物に課せられる税金ですので、本体金額から算出しましょう。
上記の計算をして、投資額（借入額）より担保評価の方が大きい場合、事業用ローンの審査を有利に進められる要因となります。
しかし担保評価の方が投資額（借入額）が大きい場合、自己資金の捻出や申込者が所有している他の不動産を担保登録することで審査をクリアする場合もあります。
自己資金に余裕のある方は問題ありませんが、他の不動産への担保登録（別坦）は、その登録された不動産の売却なども難しくなるため控えるようにしましょう。
実際のシミュレーションを行う
ここでは年収1,000万円の方が中古物件を購入した場合をシミュレーションしてみましょう。
先ほどの3つの審査基準、
- 年収と属性の審査
- 事業性の審査
- 担保評価の計算
を判断していきます。
年収と属性の審査
申込者の属性を判断するために、年収や勤続年数などを考慮します。
下記の表は今回シミュレーションする一例です。
|
申込者の年収 |
1,000万円 |
|
勤続年数 |
10年 |
|
毎月の支出 |
30万円 |
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預金 |
1,000万円 |
年収も多く、勤続年数も3年もしくは5年以上であれば問題ないでしょう。
2年未満の場合は金融機関も慎重になる傾向があります。
毎月の支出も40%以下であり預金に関しても十分ありますので、属性としては問題ない判断されます。
事業性の審査
今回投資する物件の一例は下記の通りです。
|
投資物件購入額（借入額） |
2,500万円 |
|
家賃収入 |
10万円/月 |
2,500万円の物件を25年ローン、金利4％で計算すると毎月の支払い額は131,959円となります。
それに対し、家賃10万×入居率70%と計算すると毎月の収入は7万円となり、61,959円不足しているとなります。
そのため事業性としては問題ありとなり、融資不可となる場合があるでしょう。
しかし1,100万円の借入額であれば、毎月の支払いは58,062円となり家賃収入（61,959円）を下回るため、自己資金1,400万円捻出すれば融資可能と判断される要因にもなります。
担保評価の計算
さきほどの投資する物件の本体金額は下記の通りで想定し、担保計算します。
|
投資物件購入額（借入額） |
2,500万円 |
|
本体価格 |
2,000万円 |
新築物件の場合、2,000万円×50％で固定資産税評価額を算出できます。
1,000万円の固定資産税評価額となり、40%をかけた400万円が担保評価となることがわかるでしょう。
見てわかるとおりマンション投資の担保評価は大きく不足します。
そのため、担保評価でのクリアは難しいと思っておきましょう。
担保評価が不足した場合は、自己資金や別担とでリカバリーできると先ほど解説しましたが、申込者の年収や属性、事業性の審査でもリカバリー可能となる場合もあります。
サラリーマンはマンション投資のローンが通るのか
先ほどのシミュレーションを見ると「年収1,000万円は必要なのかな」と考える人も多いはずです。
しかし、年収1,000万円を超えるサラリーマンは多くなく、全国でも3%前後しかいないと言われております。
金融機関も多くの方にお金を貸したいわけですから、1,000万未満は融資不可と判断基準を設けているわけではありません。
金融機関によっては年収の5倍まで融資するケースもありますので、年収400万円や500万円で融資を受けている方もいらっしゃいます。
ただし、3%や4％の高金利で貸し出ししている金融機関には注意です。
後々返済が苦しくなり、生活までも圧迫されてしまう要因となるでしょう。
マンション投資のローンを通すための3つの方法
ここからはマンション投資のローンを通す3つの方法、
- 年収を上げる
- 中古ワンルームマンション投資に絞る
- 競売物件を狙う
を解説します。
年収を上げる
事業用ローンの融資審査を通すには、やはり年収をあげるのが一番早いです。
とはいえ、すぐに上がるものではないです。
年収を上げるには昇進や昇格だけでなく、転勤なども一つの方法です。
転勤した場合は勤続年数が審査で引っ掛かる部分になるかもしれませんが、3年働けばクリアできることにも繋がります。
時間を費やす方法となりますが、今後マンション投資で長期的に収入を増やすためには、自身の収入アップが必要となることを理解しておきましょう。
中古ワンルームマンション投資に絞る
中古ワンルームマンション投資は新築物件と比べ価格が低く、収益が出やすい傾向があります。
そのため、金融機関としても中古ワンルームマンション投資の方が審査を通しやすいでしょう。
とはいえ、築古物件となれば建物の価値が年々下がり、担保評価審査で融資不可となりえます。
そのため、安いからといって築古物件を購入するのではなく「築年数と価格、利回りのバランスが取れた物件に投資する」と絞るようにして探しましょう。
競売物件を狙う
競売物件とは、先ほど説明した金融機関が差し押さえた物件のことを指します。
競売物件は相場より価格が安く取引できた事例が数多くあります。
そのため、多くの投資家たちが注目している物件です。
競売物件は法人でも個人でも入札可能となります。
しかし名前の通り、オークションのように、価格を競い合う形で入札する方法です。
そのため、相場の価格帯になった際は入札を控えるようにしましょう。
価格が安ければ金融機関も融資の審査を通しやすくなります。
そのため優良物件があった際は、すぐに金融機関に相談して入札作業に取り掛かりましょう。
まとめ
これまで3つのマンション投資のローン査定基準とローンを通すための3つの方法も紹介してきました。
マンション投資のローンは近年、建築会社の耐震・界壁偽装や金融機関の不正融資で厳しくなりつつあります。
しかしながら、不動産価格は上昇傾向にあり金融機関も融資せざる負えない状況にあります。
自分は年収が少ないからとあきらめるのではなく、まずは金融機関に相談してみましょう。
また何度もお伝えしている通り、金融機関によって査定基準は異なります。
1行だけでなく、2行3行と相談してみることをオススメします。
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