賃貸経営ニュース
2026年4月1日
賃貸オーナーが注目すべき税制改正の3つのポイント
今回の税制改正において賃貸オーナー様が特に注意したいポイントは、以下の3点に集約されます。
・貸付用不動産の相続税評価の厳格化
・不動産小口化商品の評価方法の見直し
・高所得者層に対する最低税率制度（通称：ミニマム課税）の強化
とくに、相続の直前に貸付用不動産（投資用不動産）を購入して相続税評価額を引き下げるスキームについては、今後は通用しにくくなる方向性がはっきりしました。
ただし、これは賃貸経営、不動産投資そのものの価値を否定するものではありません。
短期の節税目的での購入は難しくなりますが、これからは長期保有が前提の「堅実な賃貸経営」が重要です。
これからの資産防衛に必要なポイントも含め、税制改正の詳細をわかりやすく解説していきます。
※本稿は、大綱ベースのものです。最終的な改正内容は、報道や条文・通達などでご確認ください。
ポイント1：相続開始前5年以内の物件評価が厳しく
令和8年度税制改正大綱では、2027年（令和9年）1月1日以後に発生する相続等から、相続開始前5年以内に取得・新築された貸付用不動産の評価方法を見直す方針が示されました。
従来、不動産の相続税評価は、
・土地：路線価/倍率方式
・建物：固定資産税評価額
を基準としていました。
この場合、実際の価格よりも低い評価となるケースが多く、「評価差」を活用した相続税圧縮が可能でした。
今後は原則として、相続時点の「通常の取引価額（時価）」を基準とした評価に近づける方向です。
実務上は、まず取得価額をベースに地価変動等を考慮して算定。課税上の弊害がない場合には80％相当額で評価できるという制度になる見込みです。
これにより、相続直前の「駆け込み取得」による大幅な評価圧縮は難しくなります。
なお、一定の経過措置や適用除外も示されているため、個別事情による判断が不可欠です。
ポイント3：高所得者への最低税率制度の強化
今回の税制改正で、不動産の売却を考えているオーナー様が見逃せないのが、「高所得者に対する最低税率制度」の強化です。
所得税の基本は、所得が増えるほど税率が上がる「累進課税（最高税率45％）」です。
一方で、所得1億円を超える高所得者は、実際の税負担率が下がる傾向があります。理由は、所得税率15％（住民税と合わせて約20％）の不動産や株式の売却・配当の比率が高いケースが多いからです。
この不公平を是正するため、2025年から「通称：ミニマム課税」が導入されました。
これは、以下の合計所得が3.3億円を超えた部分に対し、その22.5%にあたる金額が、「最低かかる所得税」になる制度です。
・総合課税の所得（給与所得や事業所得など）
・分離課税の所得（不動産の譲渡所得など）
・株式譲渡所得や配当所得
令和8年度税制改正大綱では、この最低税率が強化されます。
所得1億6,500万円を超えた部分の30%にあたる金額が「最低かかる所得税」となります。
適用された場合の税金計算の流れを見てみましょう。
1.通常の所得税を計算
2.最低納めるべき所得税を計算：所得1億6,500万円を超えた部分の30%にあたる金額を計算（計算式：（基準所得金額－特別控除額1.65億円）×税率30％）。
3.「最低納めるべき所得税」が「通常の所得税」を上回った場合、その差額を追加納税
ここでオーナー様に注意していただきたいのが、高額物件の売却益です。
これまで通り「長期譲渡所得は約20％の課税で済む」と考えていた場合、最低税率制度により追加納付が発生し、手元のキャッシュが思ったよりも少なくなる可能性があります。
この新しいルールは令和9年（2027年）分の所得税から適用される見込みです。
不動産売却を検討しているオーナー様にとっては、実行時期の判断が非常に重要になります。
今回の「令和8年度税制改正大綱」は、不動産オーナーや高所得者にとって、これまでの常識が通用しなくなる大きな転換点となります。
しかし、改正内容をしっかり捉え、早めに布石を打つことで、その影響を最小限に抑えることが可能です。
