賃貸経営ニュース
2026年3月1日
確定申告の数字を、次なる一手のヒントにする
確定申告を終えた後、多くのオーナー様が次のように感じているのではないでしょうか。
「帳簿上は黒字なのに、手元に残る現金が少ない気がする」
「来期は赤字を減らしたい」
「これから先、安定収入を稼ぎ続けられるだろうか」
確定申告は、単なる「過去1年間の結果報告」ではありません。申告書に並んだ数字には、次の1年の賃貸経営を改善するためのヒントが隠されています。
申告書を「納税のための義務」で終わらせるのではなく、未来の収益を最大化するための材料にしましょう。
「税引前利益」でその物件が稼ぐ力が見えてくる
賃貸経営において、チェックすべき指標は数多くあります。
「満室想定家賃」や「利回り」なども重要ですが、長期的に健全な経営を続けるためには、「税引前利益（不動産所得）」を意識することが欠かせません。
税引前利益は、「その物件がどれだけ稼ぐ力を持っているか」を示す指標です。いわば、物件の真の実力と言えるでしょう。
「税引後利益の方が大切では」と考えるオーナー様もいるかもしれません。しかし、税引後利益は、オーナー様個人の所得や控除といった「個人の事情」に大きく左右されます。
たとえば、給与所得が高いオーナー様ほど所得税率が上がるため、同じ物件を運営していても税引後の手残りは少なくなります。
これでは、物件の純粋な稼ぐ力が分かりません。税引前利益で物件の稼ぐ力を把握し、今後の修繕計画や出口戦略を冷静に判断することが重要です。
経費を減らす（コストの最適化）
経費削減において重要なのは、「安かろう悪かろう」ではなく、コストパフォーマンスを意識した「コストの最適化」の視点です。
たとえば、管理手数料を強引に削減すると、サービス品質の低下を招き、入居者満足度やリーシングに悪影響を及ぼすリスクがあります。このため、経費削減はサービスに影響しない固定費から着手しましょう。
●共用部電気代の削減
昨今の光熱費上昇に伴い、共用部の電気代見直しは有効な手段です。
月々の削減額は、わずかな金額かもしれません。
しかし、電気代は継続的に発生する経費であるため、「共用灯のLED化」や「電力会社の切り替え」などによって長期的なキャッシュフローに大きな差が生まれます。
注意点としては、電力会社に切り替えた結果、逆に電気代が上がるケースもあります。
現在の料金プランと条件を十分に比較し、「切り替えによって本当に経費が削減できるか」を慎重に見極める必要があります。
●定期清掃の見直し
現在、入居者から共用部の清掃に関するクレームがなく、かつ清掃回数が過剰に設定されている場合は、見直しの余地があります。
ただし、清掃回数をやみくもに削るのではなく、「美観が維持できる範囲で回数を調整できないか」を管理会社と相談してみましょう。
あくまでも、適正な回数にすることが大事です。
最適な経営判断のためのケーススタディ
確定申告で算出された「税引前利益（不動産所得）」は、以下のような要素と組み合わせることで、最適な経営判断がしやすくなります。
・減価償却の期間：減価償却の額や残り期間
・借入状況：ローンの残債や金利、残り期間
・物件の状態：築年数や大規模修繕の履歴
・内部留保：余裕資金
税引前利益とこれらを掛け合わせることで、「設備投資をすべきか」「家賃設定を見直すべきか」「現状維持が最適か」など、有効な次の一手が見えてきます。
一例として賃貸経営でよく直面する、2つのケーススタディで考えてみましょう。
●減価償却が大幅に減少した物件
築年数が進むと、帳簿上の経費である「減価償却費」が減少しやすくなります。
これにより、税務上の「不動産所得」が増え、納税額が急増する傾向にあります。その結果、帳簿上の利益は多いのに、手残りが少ない現象が起きやすくなります。
【経営判断のヒント】
直近の税引前利益が十分に出ており、内部留保に余裕があるなら、増えた不動産所得を将来の空室対策のために「物件性能や設備のグレードアップ」に充てるという選択が有効です。
これにより、税負担をコントロールしながら、稼ぐ力を底上げできます。
●ローン返済中の物件
ローン返済中の物件では、毎月の返済によってキャッシュの流出が発生します。
そのため、空室が発生すると、オーナー様はプレッシャーから「早く埋めるために家賃を下げるべきか」といった短絡的な判断に陥りがちです。
【経営判断のヒント】
目先の空室を埋めるための「安易な家賃値下げ」は、避けるべきです。
なぜなら、一時的に稼働率を改善するものの、長期的な収益性を損なうリスクがあるからです。
家賃値下げの前に「一時的な負担（敷金礼金の減額やフリーレント）」で済む施策を検討してみましょう。
また、状況によっては、あえて家賃値下げをして稼働率を高めた方が良い場合もあります。
税引前利益を見て「多かった、少なかった」と一喜一憂で終わってしまっては意味がありません。
重要なのは、その数字を冷静に見つめ、「次に何をすべきか」を正しく判断することです。
